Licytacja komornicza dla jednych jest dramatem, ponieważ z powodu długów tracą cały majątek, dla innych okazją do taniego zakupu nieruchomości, nawet po cenie niższej niż cena rynkowa. Licytacje komornicze to coraz popularniejsza forma nabywania nieruchomości z rynku wtórnego. Komornik dokonuje spieniężenia majątku dłużnika w celu zaspokojenia roszczeń wierzyciela. Aby wygrać licytację trzeba zaoferować cenę równą lub większą od ceny wywoławczej.
Nie ma róży bez kolców.
Możliwość kupna nieruchomości po kosztach zdecydowanie mniejszych niż na wolnym rynku jest kuszącą propozycją. Cena wyjściowa wynosi ¾ wartości nieruchomości. Jeżeli mieszkanie nie znajdzie nabywcy na pierwszej licytacji, to jest wystawiane po raz drugi, ale wtedy cena wynosi 2/3 szacowanej wartości mieszkania. To wymarzona okazja, aby taniej kupić mieszkanie. Nabywca nieruchomości z licytacji komorniczej musi liczyć się z tym, że okres przeniesienia własności jest dłuższy, a procedury są zawiłe. W chwili przeprowadzania licytacji nie do końca wiadomo, jaki jest statut prawny mieszkania i stan lokatorski.
Mieszkania komornicze są zadłużone, mogą być obciążone hipoteką, zamieszkałe przez dzikich lokatorów lub przez właściciela, który po aukcji komorniczej nie będzie chciał opuścić swojego lokum. Tak więc zanim przystąpi się do licytacji należy sprawdzić stan prawny mieszkania, liczbę zameldowanych osób i możliwość ich eksmisji, gdyż dzięki temu można oszczędzić sobie sporych problemów.
Od wygrania przetargu do przeniesienia praw własności mija nawet pół roku. Przez ten czas osoba, która wygrała licytację nie ma fizycznie, ani pieniędzy, ani nieruchomości. Okres oczekiwania na przeniesienie własności jest długi ponieważ dłużnik ma możliwość odwołania się od licytacji. Może to zrobić kilka razy.
Czynniki wpływające na cenę nieruchomości podczas licytacji komorniczej
Najważniejszym czynnikiem decydującym o cenie wyjściowej nieruchomości na licytacji komorniczej jest oszacowana przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości. Bywa, że rzeczoznawca zawyża cenę nieruchomości i oferta przestaje być atrakcyjna. Z drugiej strony niska cena wywoławcza zwiększa zainteresowanie licytacją i pojawia się wiele osób, które chcą spróbować swojego szczęścia. Rośnie ryzyko sztucznego podbijania ceny przez licytujących, co oznacza zawyżenie wartości nieruchomości.
Eksmisja lokatorów
Kupno mieszkania na licytacji komorniczej wiąże się z ryzykiem lokatorskim. W mieszkaniu może mieszkać rodzina, która trzeba będzie zgodnie z prawem eksmitować. Jest to procedura długotrwała, nie zawsze możliwa do przeprowadzenia. Kolejnym problemem są umowy najmu i prawo użytkowania wieczystego. Procedury wykwaterowania w takich wypadkach są skomplikowane, długotrwałe i wymagają wsparcia prawnika
Dobra wiadomość
Najczęściej mieszkania licytowane podczas aukcji komorniczej, jednakże po skutecznym nabyciu nieruchomości, tzn.: wygraniu licytacji i otrzymaniu sądowego postanowienia o przysądzeniu własności, następuje automatyczne wygaśnięcie wszystkich obciążeń hipotecznych. Wierzyciele nie mają podstaw prawnych do roszczeń wobec nowego właściciela nieruchomości. Ich wierzytelności są spłacane przez komornika z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości podczas licytacji.
Z księgi wieczystej należy wykreślić wszystkie hipoteki, jakie ciążyły na nieruchomości . To zadanie nabywcy. Powyższej czynności dokonuje się to przy okazji składania wniosku o wpisanie nowego właściciela nieruchomości do ksiąg wieczystych, wnosząc jednocześnie o wykreślenie starej hipoteki z księgi wieczystej. Aby wykreślić hipotekę byłego właściciela trzeba przedstawić następujące dokumenty: prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności oraz plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.
Jeżeli mieszkanie wcześniej należało do banku, a kredytobiorca nie spłacał rat, to może zdarzyć się sytuacja, że na nieruchomości są dwie hipoteki – jedna zabezpiecza kapitał główny kredytu, druga odsetki. Nowy nabywca musi dokonać wykreślenia z dwóch hipotek.