Niskie stopy procentowe nie sprzyjają trzymaniu pieniędzy na lokatach w bankach. Nic dziwnego, że Polacy coraz częściej szukają alternatywnych sposobów pomnażania kapitału. Niejedna osoba decyduje się na zakup mieszkania na wynajem. W jaki sposób chronić taką inwestycję?
Polacy mają coraz większe oszczędności. Z danych NBP wynika, że w 2017 roku nasi rodacy dysponowali wolnymi zasobami w wysokości 2 bln zł, czyli o 114 mld zł więcej niż w roku 2016. Rośnie także świadomość finansowa Polaków – coraz więcej naszych rodaków przeznacza część bieżącego dochodu na budowanie kapitału na przyszłość. Co dziesiąty Polak badany przez NBP inwestuje w nieruchomości, przede wszystkim w mieszkania na wynajem (źródło: https://www.analizy.pl/fundusze/wiadomosci/23851/polacy-maja-coraz-wiecej-kapitalu-ale-boja-sie-inwestowac.html). Nie powinno to dziwić, skoro rentowność najmu netto w dużym mieście kształtuje się na poziomie 5,35% w skali roku, podczas gdy przeciętne oprocentowanie rocznego depozytu w banku to zaledwie 1,7%, a po opodatkowaniu – nawet 1,4% (źródło: https://homebroker.pl/blog/2018/07/wysoka-rentownosc-inwestycji-mieszkanie-wynajem/). Mieszkanie na wynajem może być zatem bardzo atrakcyjną inwestycją, jednak należy wiedzieć, w jaki sposób ją zabezpieczyć.
Ubezpieczenie jako ochrona inwestycji
Ochronę inwestycji, jaką jest mieszkanie na wynajem, najlepiej zacząć od wykupienia odpowiedniego ubezpieczenia. Polacy dbają coraz częściej o bezpieczeństwo swoich nieruchomości – już 62% z nich ma wykupioną polisę mieszkaniową. Nie powinno to dziwić, zważywszy na fakt, że 40% naszych rodaków doświadczyło przynajmniej raz wypadku, który doprowadził do szkód w mieszkaniu (źródło: https://prnews.pl/23-polakow-deklaruje-ze-ubezpiecza-swoj-dom-lub-mieszkanie-438085).
Dobór odpowiedniej polisy, która będzie chroniła mieszkanie na wynajem, nie powinien być oczywiście dziełem przypadku. Jeśli zaś chodzi o czynniki decydujące o zakupie danej polisy, nie warto sugerować się wyłącznie ceną – najważniejszy jest bowiem zakres ochrony. Warto zwrócić uwagę, czy polisa obejmuje odszkodowanie na wypadek szkód spowodowanych przez lokatorów, jaka jest suma ubezpieczenia (najlepsza jest opcja elastyczna, gdy suma ubezpieczenia wynosi tyle, ile wartość rynkowa mieszkania na dzień szkody), czy ubezpieczyciel zapewnia lokal zastępczy dla najemców na czas usuwania szkód, czy ochroną objęte są także ruchomości i jaki jest zakres takiej ochrony. Nie można zapomnieć również o OC wynajmującego i najemcy, które uchroni inwestora od wydatków, gdy pojawi się szkoda ze skutkiem odpowiedzialności cywilnej (np. zalanie sąsiada). Najlepiej zdecydować się na ubezpieczenie, które jest dedykowane osobom wynajmującym nieruchomość. Przykładem może być ubezpieczenie proponowane przez Nationale-Nederlanden. W tym przypadku można skorzystać z multipolisy, którą można objąć nawet kilka mieszkań na wynajem (wtedy przysługuje zniżka), z jednym harmonogramem i jedną płatnością. W przypadku tego ubezpieczenia wynajmujący może liczyć również na pokrycie utraty dwumiesięcznego dochodu z wynajmu, jeśli mieszkanie nie nadaje się do użytkowania z powodu szkody.
Dobra umowa o wynajem to podstawa
Ważną ochroną inwestycji w mieszkanie na wynajem jest także skonstruowanie odpowiedniej umowy, która zostanie zawarta z najemcą. Tutaj inwestor musi właściwie zabezpieczyć swoje interesy, ponieważ nigdy nie wie, kto wynajmie jego lokal mieszkalny. Potencjalnego zagrożenia nie wyeliminuje całkowicie nawet staranne prześwietlenie najemcy i jego sytuacji finansowej. Najlepszą ochroną jest w tym przypadku dobra umowa. Powinna ona zabezpieczać odpowiednio interesy właściciela mieszkania. To oznacza, że muszą się tam znaleźć zapisy, które taką ochronę zapewnią. Dokument powinien chronić, najlepiej w formie kaucji, roszczenia naprawienia szkód, które spowodował najemca. Trzeba określić czas trwania umowy i okres jej wypowiedzenia (najlepiej wprowadzić różne okresy wypowiedzenia w zależności od przyczyn). Ważnymi zapisami są także paragrafy odnoszące się do wielkości czynszu, terminu zapłaty, jej formy (gotówka lub przelew). Trzeba jasno określić, czy media (i jakie) są wliczane w czynsz oraz czy rachunki będzie płacił najemca.
Dobrym zabezpieczeniem inwestycji, jaką jest mieszkanie na wynajem, jest umowa najmu okazjonalnego. Chociaż to wersja nieco droższa niż zwykła umowa (podpisywana jest w obecności notariusza), to jednak warto się na nią zdecydować. Taki dokument umożliwia łatwe pozbycie się lokatora po zakończeniu trwania umowy bez postępowania sądowego, ponieważ najemca poddaje się dobrowolnej egzekucji opuszczenia mieszkania i wskazuje adres, pod którym może zamieszkać po eksmisji.
Mądre zarządzanie najmem obejmuje także odpowiednią ochronę inwestycji w mieszkanie na wynajem. Należy podejść do tego kompleksowo. Zatem nie wystarczy tylko skonstruować odpowiednio umowę najmu, która zabezpieczy interesy właściciela mieszkania, ale również trzeba pamiętać o odpowiednim ubezpieczeniu nieruchomości. Wtedy ryzyko inwestycji zostanie ograniczone do minimum.