Z pozoru może wydawać się, że wynajęcie mieszkania jest prostą sprawą. W końcu przynosi zysk obu stronom. Właściciel lokalu ma środki finansowe za wynajem i osoby dbające o mieszkania, a lokator ma, gdzie mieszkać. Trudno o lepszy układ.
Niestety, rzeczywistość nie jest tak kolorowa, bowiem zdarza się, że osoba, która wynajmuje mieszkanie z różnych powodów przestaje regulować opłaty lub niszczy lokal. Osobę, która zajmuje mieszkanie na mocy umowy najmu nie jest łatwo wyrzucić, dlatego coraz częściej właściciele zabezpieczają swoje interesy na wypadek natrafienia na osobę korzystającą z mieszkania w nieodpowiedni sposób.
Rodzaje zabezpieczenia przed nieuczciwym lokatorem
Podpisanie umowy o wynajęciu mieszkania z nieznaną osobą stwarza ryzyko poniesienia strat. W końcu właściciel nie ma 100% pewności, że druga strona będzie systematycznie płaciła i zadba o mieszkania. Zazwyczaj zakłada się dobrą wolę obu stron i zasadę wzajemnego zaufania. Formą zabezpieczenia dla właściciela przed zaległościami w płatnościach lub niewielkimi zniszczeniami jest kaucja, czyli środki pieniężne wpłacane przez lokatora w momencie podpisania umowy. Maksymalna kwota kaucji to wysokość trzymiesięcznego czynszu, np.: jeżeli miesięczny czynsz najmu wynosi 800 zł, to maksymalna kaucja to 2400 zł. Kaucja ma charakter zwrotny. Kolejnym rodzajem zabezpieczenia jest umowa najmu okazjonalnego. Jest to specyficzny rodzaj umowy najmu, który musi spełniać określone prawem wymogi.
Umowa najmu okazjonalnego
Standardowa umowa najmu mieszkania jest regulowana przez przepisy Kodeksu Cywilnego. Z kolei umowa najmu okazjonalnego jest określona w paragrafach ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r. i dalszymi zmianami (zapisy o najmie okazjonalnym zostały w niej umieszczone w 2010 roku).
Najem okazjonalny ma zagwarantować właścicielom mieszkań większą ochronę ich praw własności. Chodzi głównie o przepisy dotyczące ewentualnej eksmisji lokatora. W tradycyjnej umowie najmu lokator ma większe prawa, jeżeli chodzi o ochronę przed eksmisją.
Najważniejsze założenia umowy najmu okazjonalnego
Przedmiotem takiej umowy może być wyłącznie lokal przeznaczony na cele mieszkalne. Najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna, która nie będzie prowadziła w wynajmowanym lokalu działalności gospodarczą. Najemca nie może prowadzić działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta maksymalnie na 10 lat.
Umowa najmu i umowa najmu okazjonalnego mają kilka tych samych punktów, np.: dane obu stron, adres nieruchomości, opis stanu technicznego nieruchomości (najczęściej w formie załącznika o nazwie „protokół zdawczo-odbiorczy”, datę podpisania umowy, okres obowiązywania umowy, ustalenia dotyczące opłat i rozliczania mediów.
Umowa najmu okazjonalnego zawiera dodatkowe elementy dotyczące ewentualnego wyprowadzenia się lokatora. Po pierwsze musi zawierać oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się eksmisji i wydania lokalu mieszkalnego w w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu wystawionego przez wynajmującego. Po drugie: w umowie najemca musi wskazać adres lokalu, do którego będzie mógł wyprowadzić się w razie eksmisji. Okres wypowiedzenia umowy należy określić i zamieścić w dokumencie. Po trzecie do umowy trzeba dołączyć pisemne oświadczenie właściciela lokalu, do którego będzie miał przeprowadzić się najemca o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie w danym miejscu najemcy w razie wyprowadzenia się z lokalu wynajętego na umowę najmu okazjonalnego.
Z kolei wynajmujący (właściciel lokalu) musi zgłosić podpisanie takiej umowy do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od daty sporządzenia umowy. Najemca może zażądać potwierdzenia zgłoszenia umowy od skarbówki.
Zdaniem analityków rynku nieruchomości umowa najmu okazjonalnego zmniejsza ryzyko wystąpienia niespodziewanych zdarzeń ze strony najemcy i pozwala uniknąć kłopotów związanych z ewentualną wyprowadzką lokatorów. Dobrze chroni interesy właściciela mieszkania