Zasiedzenie nieruchomości jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności do nieruchomości. Ale droga ta nie jest ani łatwa, ani szybka. Polskie prawo jasno precyzuje kto może uzyskać prawo do własności przez zasiedzenie, i jakie kryteria powinien spełniać. Oto najważniejsze informacje na ten temat.
Czym jest?
Jak już wspomnieliśmy, zasiedzenie jest jedną z form nabycia prawa własności do nieruchomości. Może być nią dom, mieszkanie, działka. Nabycie to odbywa się poprzez faktyczne i długotrwałe użytkowanie i posiadanie rzeczonej nieruchomości. Należy tu jednak zaznaczyć, iż zasiedzenie dotyczy wyłącznie tych nieruchomości, które stanowią odrębny podmiot. Dlatego też nie ma możliwości zasiedzenia na przykład jednego pokoju w mieszkaniu czy samej klatki schodowej.
Kto może stać się właścicielem nieruchomości na drodze jej zasiedzenia?
W polskim prawie funkcjonuje pojęcie posiadacza samoistnego. I to wyłącznie on może nabyć prawo własności poprzez zasiedzenie. A co to pojęcie oznacza w praktyce? Posiadaczem samoistnym jest osoba, która faktycznie użytkuje dom, mieszkanie lub działkę i włada nią – dba o nią, mieszka w niej lub gospodaruje nią i płaci należne podatki.
Zaznaczyć należy, że posiadacz samoistny w praktyce spełnia obowiązki prawnego, faktycznego właściciela, równocześnie nie będąc nim. Kolejnym warunkiem jest to, że powinna obowiązki te spełniać przez okres 20 lat nieprzerwanie. Ale i tutaj są pewne komplikacje i odstępstwa.
Ważne są intencje posiadacza samoistnego
Prawo polskie rozróżnia intencje, jakie przyświecają samoistnemu posiadaczowi. Jeśli więc użytkuje on nieruchomość w dobrej wierze, może zasiedzieć nieruchomość po 20 latach jej nieprzerwanego użytkowania. Co oznacza określenie “w dobrej wierze”? Oznacza ono, iż posiadacz samoistny nie zdawał sobie sprawy, że nieruchomość ma właściciela.
Jeśli jednak posiadacz samoistny włada nieruchomością jak jej właściciel wiedząc, że ma ona prawowitego właściciela, wówczas prawo do zasiedzenia przysługuje mu dopiero po 30 latach.
Kiedy zachodzi nabycie własności?
Przed upływem terminu dwudziestu lub trzydziestu lat samoistnemu posiadaczowi nie przysługuje do niej żadne prawo – prawowity właściciel może w każdej chwili przejąć władanie nią. Kiedy jednak określony termin zasiedzenia upłynie, posiadacz nabywa prawo własności.
Warto przy tej okazji wspomnieć o jeszcze jednej okoliczności, która może mieć miejsce, a mianowicie o przypadku, w którym samoistny posiadacz nieruchomości nabył ją od innej osoby, nieuprawnionej do gospodarowania nią. Co wtedy?
W takiej sytuacji polskie prawo określa, że do swojego okresu gospodarowania domem lub działką posiadacz samoistny może doliczyć okres, przez który władała nią poprzednia osoba nieuprawniona. Należy jednak ustalić, czy poprzedni posiadacz nabył nieruchomość w dobrej czy złej wierze.
Sytuacje, w których może dojść do zasiedzenia
Najczęściej do sytuacji takich dochodzi w przypadkach, kiedy nieuregulowane zostały sprawy spadkowe. Przykładem może być tu sytuacja, w której po śmierci rodziców pozostawioną przez nich nieruchomością włada jedno z dzieci. Jest to przypadek zasiedzenia w dobrej wierze.
Drugą sytuacją jest nabycie przez zasiedzenie nieruchomości od osoby nie będącej jej jedynym właścicielem w świetle prawa. W takim wypadku mamy do czynienia z zasiedzeniem w złej wierze.
Formalności
Kiedy upłynie już wymagany okres zasiedzenia, samoistny posiadacz powinien złożyć wniosek o przejęcie nieruchomości przez zasiedzenie. Sprawa wymaga przeprowadzenia postępowania sądowego, a więc wniosek powinien trafić do właściwego dla miejsca położenia nieruchomości sądu rejonowego.
We wniosku należy wskazać ostatniego właściciela nieruchomości, który powinien uczestniczyć w postępowaniu sądowym. Należy dołączyć do wniosku także następujące dokumenty:
- potwierdzenia zapłaty podatku za wymagany okres
- wypis z rejestru gruntów
- wyrys z mapy ewidencyjnej
- wydane przez starostę zaświadczenie o braku żądań reprywatyzacyjnych.
Za wpis sądowy obowiązuje stała opłata w wysokości 2000 złotych określona w Ustawie z dn.28.07.2005 roku.
Przyjmując wniosek sąd ogłasza w Monitorze Sądowym i Gospodarczym o toczącym się procesie, wzywając do uczestnictwa w nim ewentualnych zainteresowanych. Terminem jest okres trzech miesięcy – jeśli przed ich upłynięciem nie zgłosi się właściciel nieruchomości, stwierdzone zostaje zasiedzenie nieruchomości.
W przypadku, gdy wniosek o stwierdzenie nabycia własności zostanie pozytywnie rozpatrzony, osoba nabywająca nieruchomość zostaje zobowiązana do uiszczenia podatku. Ciekawostką jest fakt, iż jest to podatek od darowizny, wynoszący 7% wartości nabytej nieruchomości.
Ostatnią z formalności, której powinien dopełnić nowy właściciel nieruchomości, jest wpis prawa własności do ksiąg wieczystych.
Przepisy prawa kwestię zasiedzenia określają precyzyjnie. Warto je znać, aby wiedzieć jakie prawa przysługują właścicielowi oraz samoistnemu posiadaczowi nieruchomości.