Zmiana materiałów na te o niższej jakości, błędy konstrukcyjne, odstępstwa od projektu – to tylko parę przykładów wpadek, które zdarzają się firmom budowlanym. Jak uchronić się przed fuszerką budowlaną i co zrobić w sytuacji, gdy jako inwestorzy staniemy się jej ofiarami – podpowiada ekspert pracowni Dobre Domy.
Kiedy wybierzemy projekt budynku, ważne jest, by jego realizacją zajęła się sprawdzona i rzetelna ekipa budowlana, która odpowiednio wykona poszczególne etapy budowy. Tak jak w każdej branży – i tu zdarzają się nieuczciwi wykonawcy. Dlatego zanim zlecimy realizację inwestycji, zastanówmy siÄ��, czy sami nie narażamy się na kłopoty przez nieznajomość tematu i… naiwność.
- Wybierz odpowiednią ekipę budowlaną
Przed wybraniem wykonawcy naszego projektu upewnijmy się, że działa on na rynku legalnie. Sprawdźmy, czy jego firma ma przyznany numer REGON, a także zweryfikujmy dane, które podaje. W dalszej kolejności dowiedzmy się, jakie były jego poprzednie realizacje, i poprośmy, by pokazał nam je w terenie. Doświadczony i uczciwy wykonawca nie będzie się uchylał od wskazania swoich poprzednich prac. Jeśli uznamy, że jakość, którą nam oferuje, odpowiada naszym oczekiwaniom, przejdźmy do podpisania umowy (jej rodzaj zależy od zakresu wykonywanych robót).
- Sporządź szczegółową umowę dotyczącą prac budowlanych
Bardzo ważne jest, by przed dopuszczeniem wykonawcy do prac budowlanych zabezpieczyć swoje interesy na piśmie.
– Spiszmy szczegółową umowę, w której uwzględniony zostanie harmonogram budowy, łącznie z terminami rozpoczęcia oraz zakończenia całości prac i poszczególnych etapów inwestycji. Załącznikiem do umowy powinien być projekt budowy – mówi Tomasz Flak z pracowni Dobre Domy Flak & Abramowicz.
Zadbajmy o to, by w umowie znalazły się również obowiązki, które nakładamy na wykonawcę, zasady dotyczące płatności za inwestycję (kosztorys czy ryczałt) i kary przewidziane za nieterminowe oddanie prac. Nie zobowiązujmy się do dawania zaliczek!
Możemy także wynegocjować zapis, zgodnie z którym obligujemy wykonawcę do oddania obiektu wykonanego zgodnie z projektem i pozbawionego wad. Zyskamy wówczas dodatkowe zabezpieczenie prawne, niezależne od rękojmi. Warto jednak podkreślić, że gwarancję wypłaty zasądzonego odszkodowania za fuszerki budowlane uzyskamy tylko wtedy, gdy wykonawca robót oraz kierownik budowy posiadają ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Upewnijmy się, czy oba podmioty regularnie opłacają takie składki.
Sporządzając umowę, pamiętajmy jednak, że uwagi ze strony ekipy mogą być uzasadnione – niejednokrotnie zdarzają się również nieuczciwi inwestorzy, którzy wyszukują najmniejsze błędy w realizacji, by nie wypłacić wykonawcy wynagrodzenia za wykonaną pracę.
Jeśli mamy wątpliwości, jak sporządzić dokument, który najlepiej uchroni nas przed skutkami błędów i zaniedbań wykonawcy, warto skonsultować się ze specjalistą do spraw prawa budowlanego.
- Zadbaj o nadzór podczas budowy
Dołóżmy starań, by nadzór nad wykonawcą sprawował niezależny kierownik budowy. Zgodnie z prawem budowlanym powinien on być na placu budowy przez cały okres realizacji inwestycji. Warto także prowadzić dokumentację fotograficzną prowadzonych prac. Łatwiej będzie nam wówczas określić, na którym etapie wystąpił błąd.
Odbiór poszczególnych etapów inwestycji każdorazowo potwierdzajmy spisaniem protokołu. Jeśli dostrzeżemy wady w realizacji projektu, zapiszmy je w protokole, wyznaczmy wykonawcy czas na ich usunięcie i podajmy termin kolejnego odbioru.
Odpowiedzialność za błędy na budowie
Umowa została spisana, harmonogram prac przygotowany, ekipa wybrana na podstawie rekomendacji, a mimo to na budowie zdarzyły się rażące błędy? Na szczęście umowa, którą spisaliśmy, pozwala nam skutecznie dochodzić swoich praw.
Jeśli podczas realizacji projektu popełniono błędy, zarówno wykonawca, jak i kierownik budowy ponoszą za nie odpowiedzialność. Obowiązkiem wykonawcy – wynikającym z umowy, którą z nami podpisał – jest realizacja prac przewidzianych w tejże umowie. Na mocy zapisów kodeksu cywilnego ma on zaś prawny obowiązek oddania obiektu wykonanego zgodnie z zasadami wiedzy technicznej i przedstawionym projektem.
Wszelkie wady budowlane powinny być dostrzeżone przez kierownika budowy. Jeżeli zignoruje on nieprawidłowości lub nie dopełni obowiązku stałego nadzoru nad realizacją inwestycji i prowadzenia dziennika budowy, odpowie za to prawnie.
Po odbiorze: rękojmia na roboty budowlane
Gdy odkryjesz błędy budowy już po jej odebraniu i zapłaceniu wykonawcy, nic straconego – zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego wykonawcę obowiązuje trzyletni okres odpowiedzialności za wady będące następstwem jego prac. Należy tylko pamiętać, by zawiadomienie o nieprawidłowości zgłosić wykonawcy w ciągu miesiąca od jej wykrycia.
Jeśli wady są małe i nie wpływają na użyteczność obiektu, możemy oczekiwać obniżenia ceny za realizację inwestycji. W przypadku gdy usterki są istotne, ale możliwe do usunięcia, powinniśmy wymagać od wykonawcy ich naprawy w wyznaczonym terminie.
Gdy wad nie można usunąć, ich usuniecie wiązałoby się ze zbyt wysokimi kosztami bądź ekipa nie zdołałaby zrobić tego we wskazanym czasie, mamy prawo odstąpić od umowy.
Niespisana umowa? Znajdź dowody na współpracę z wykonawcą
Jeśli fuszerka budowlana zdarzyła się w naszej inwestycji, a nie zadbaliśmy wcześniej o spisanie umowy, wciąż mamy możliwość dochodzenia swoich praw.
Zgodnie z polskim prawem wiążąca jest także umowa zawarta w formie ustnej – choć w takiej sytuacji zdecydowanie trudniej będzie wyegzekwować przed sądem jej postanowienia. Wykonawca może zaprzeczyć, że pracował na naszej budowie, a w takim przypadku konieczne będzie udowodnienie, że umowa została rzeczywiście zawarta.
Gdy znajdziemy się w takiej sytuacji, pomocne mogą okazać się wszystkie ślady współpracy z wykonawcą – korespondencja pisemna i mailowa, SMS-y, zeznania świadków. Na ich podstawie możemy spróbować dowieść, że wykonawca dla nas pracował – to zaś da nam możliwość pozwania go za jego zaniedbania.
Potrzebujesz więcej porad dotyczących budowy domu? Zajrzyj do poradnika Dobre Domy.