Wycena nieruchomości to usługa polegająca na oszacowaniu wartości rynkowej mieszkania bądź domu. Przydaje się w wielu życiowych sytuacjach – najczęściej podczas dokonywania transakcji kupna bądź sprzedaży mieszkania lub domu. Wycenę nieruchomości możemy przeprowadzić samodzielnie bądź skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, który sporządza dokument mający moc prawną. Jak wycenić nieruchomość? Odpowiadamy!
Czym jest wycena nieruchomości?
Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego dochodzi do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Usługa ta świadczona jest przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Proces wyceny mieszkania lub domu przebiega według ściśle określonych zasad i przepisów. Rzeczoznawca majątkowy sporządza dokument urzędowy, zwany operatem szacunkowym. Zawiera on m.in opis stanu nieruchomości, zakres oraz cel wyceny, podstawę formalną do sporządzenia wyceny, analizę rynku nieruchomości i wiele innych informacji.
Operat szacunkowy stanowi urzędowe potwierdzenie wartości nieruchomości. Dokument ten uznawany jest za wiarygodny zarówno przez potencjalnych nabywców, jak i banki udzielające kredytu hipotecznego. Bardzo często zachodzi konieczność okazania operatu szacunkowego organom podatkowym. Warto nadmienić, iż opinia autorska rzeczoznawcy majątkowego stanowi niepodważalny dowód w sprawach rozstrzyganych sądowo.
Co wpływa na wartość nieruchomości?
Lokalizacja nieruchomości
Przeglądając oferty różnych nieruchomości w całej Polsce możemy zauważyć, że ceny diametralnie się różnią. Na wartość lokalu ma wpływ wiele czynników. Jednym z najważniejszych jest oczywiście lokalizacja. Dom położony w spokojnej i cichej okolicy, gdzie jest mnóstwo zieleni będzie zdecydowanie droższy od nieruchomości usytuowanej w pobliżu zakładów przemysłowych. Na wartość nieruchomości wpływa także rozbudowana infrastruktura, do której zaliczamy m.in. sklepy spożywcze, przychodnie, apteki, przedszkola, szkoły, czy banki. Plusem jest też łatwy dostęp do komunikacji miejskiej.
W przypadku mieszkań sprawa wygląda tak, że najdroższe są mieszkania zlokalizowane na 1 lub 2 piętrze. Dlaczego? Ponieważ w przeciwieństwie do mieszkań na parterze, są mniej narażone na włamanie. Ponadto prywatności nie zakłócają przechodzący pod oknami ludzie. Na atrakcyjność lokalu niewątpliwie wpływa niedaleka odległość od centrum miasta, obecność lokali usługowo-handlowych oraz tereny zielone w najbliższej okolicy.
Cechy nieruchomości
Na podwyższenie ceny nieruchomości mają wpływ jej cechy użytkowe, takie jak: metraż, rozkład pomieszczeń, liczba pokoi, obecność piętra oraz dodatkowa powierzchnia w postaci balkonu lub tarasu. Istotną cechą jest stan techniczny domu lub mieszkania (rok budowy, technika, rodzaj użytych materiałów) oraz ewentualne wady konstrukcyjne.
Pod uwagę trzeba również wziąć stan prawny nieruchomości. Najważniejszym dokumentem jest niewątpliwie księga wieczysta. Rozważając zakup konkretnej nieruchomości należy sprawdzić, czy nie jest ona obarczona kredytem hipotecznym lub roszczeniami osób trzecich (wpisy znajdziemy w księgach wieczystych).
Jakie czynniki wpływają na obniżenie wartości nieruchomości?
Istnieją czynniki, które wpływają na podwyższenie wartości nieruchomości, ale są również takie, które ją obniżają. Przyczyną niższej ceny mieszkań lub domów jest niekorzystna lokalizacja. Potencjalni nabywcy niechętnie decydują się na zakup nieruchomości położonej przy ruchliwej ulicy bądź niedaleko lotniska.
Kolejną kwestią jest stan techniczny budynku. Zniszczona elewacja, brudne ściany, schody wymagające remontu – to wszystko sprawia, że większość klientów przechodzi obok takich ofert obojętnie. Równie ważny jest rozkład pomieszczeń. Nieumiejętnie rozplanowane pokoje i brak możliwości przesunięcia ścian jedynie zabierają przestrzeń użytkową w domu. Cena nieruchomości nie może być zbyt wygórowana, kiedy konieczne będzie przeprowadzenie jej gruntownego remontu.
Ogromne znaczenia ma stan prawny nieruchomości. Kiedy kwestia ta jest nieuregulowana, nie ma co liczyć na rychłą sprzedaż mieszkania lub domu. Osoby zainteresowane kupnem nieruchomości zwracają uwagę nie tylko na jej lokalizację, ale również przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Gdy w takim akcie zawarto np. linię wysokiego napięcia wówczas nieruchomość również straci na wartości.
Jak oszacować wartość nieruchomości?
Wycena nieruchomości to bardzo złożony i skomplikowany proces. Należy wziąć pod uwagę wiele istotnych czynników, które wpływają na ostateczną cenę domu lub mieszkania. Wystawiając nieruchomość na sprzedaż, w ogłoszeniu koniecznie trzeba zawrzeć kwotę, gdyż z reguły to najbardziej interesuje potencjalnych nabywców. Jeżeli chodzi o podanie ceny ofertowej nie musimy korzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego – możemy oszacować wartość nieruchomości na własną rękę. Najlepiej uczynić to w oparciu o aktualne ogłoszenia. Uwzględnijmy to, że ceny ofertowe innych domów czy mieszkań mogą być nieco wyższe niż kwota transakcyjna. Dodatkowo nie poznamy wszystkich cech takich nieruchomości. Nie wiemy, czy ma uregulowany stan prawny oraz, czy nie posiada wad ukrytych.
Chcąc dokonać rzetelnej wyceny nieruchomości warto skorzystać z usług operata szacunkowego https://bwn-rzeczoznawca.pl/operat-szacunkowy/. Uprawniony rzeczoznawca majątkowy świadczy usługi na najwyższym poziomie. Wszystko odbywa się zgodnie z obowiązującymi standardami. Efektem pracy rzeczoznawcy jest operat szacunkowy, czyli dokument, będący potwierdzeniem rzeczywistej wartości nieruchomości. Sporządzany jest on w formie pisemnej i zawiera szereg istotnych informacji na temat danego lokalu. Operat szacunkowy przygotowywany jest dla osób starających się o kredyt hipoteczny (na jego podstawie bank udziela kredytu). Warto fachowo oszacować wartość mieszkania lub domu w przypadku jego nabycia bądź sprzedaży, przy ustalaniu wartości masy spadkowej, podatków oraz wniesieniu nieruchomości jako wkład własny do spółki. Operat szacunkowy przydaje się również podczas postępowania komorniczego.
Podsumowanie
Wycena mieszkania lub domu to niełatwe zadanie. Na ostateczny koszt nieruchomości składa się wiele czynników. Do najistotniejszych zaliczamy lokalizację, cechy użytkowe lokalu, stan techniczny budynku oraz stan prawny nieruchomości. Im więcej udogodnień posiada dana nieruchomość, tym wyższa jej wartość. Kluczowe znaczenie ma precyzyjne określenie ceny, ponieważ automatycznie zwiększa to zainteresowanie ofertą, a w konsekwencji sprzyja pomyślnym transakcjom kupna-sprzedaży.