Dach to jeden z tych elementów naszego domu, który jest najbardziej narażony na uszkodzenia i który musimy naprawiać relatywnie często. Przed przystąpieniem do jakichkolwiek działań trzeba jednak rozróżnić, co mieści się w zakresie zwykłej konserwacji, a co w świetle prawa należy już do prac remontowych. Od tego bowiem zależy, jakie formalności musimy spełnić, żeby nie narażać się na dotkliwe kary finansowe.
Konserwacja bieżąca
Czego formalnie dotyczy konserwacja bieżąca?
Proste naprawy dachu na szczęście nie są obłożone szeregiem procedur prawnych, których należy się trzymać. Kluczowe jest jednak sprecyzowanie, czego konkretnie te „proste” czynności dotyczą – dla niektórych bowiem wymiana jednej dachówki jest wyczynem niemal nadludzkim, a dla innych usunięcie i ponowne zamontowanie całej więźby to „prosta naprawa”. Spójrzmy jednak na obiektywne interpretacje prawne:
Drobne naprawy konserwacyjne, które możemy zrobić sami, dotyczą wymiany pojedynczych elementów, np. pękniętych dachówek, naprawy uszkodzonej folii, komina, okien dachowych czy rynien. Działaniem zaliczanym do prac konserwacyjnych jest również malowanie dachu.
Aby uniknąć poważniejszych problemów, najlepiej jak najszybciej reagować na wszelkiego typu uszkodzenia powierzchni dachu i nie zwlekać z ich zreperowaniem. Lekceważenie przez dłuższy czas tego, że nasz dach (nawet nieznacznie) przecieka, skutkować może podmięknięciem stropów, a późniejszym okresie – rozwojem grzybów, pleśni i uszkodzeniem konstrukcji dachowej. Taka sytuacja będzie już wymagała gruntownego i znacznie kosztowniejszego remontu, który będziemy musieli już uzgodnić ze Starostwem Powiatowym.
Jakie formalności musimy spełnić?
Do przeprowadzenia prostych, wyżej opisanych prac konserwacyjnych nie potrzebujemy żadnych zezwoleń.
Remont dachu
Czego formalnie dotyczy remont?
Do remontu zaliczamy wszelkie prace budowlane polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego nieruchomości. Nie są to już działania polegające na naprawie pojedynczych elementów, ale np. na wymianie całego pokrycia dachowego, co może być konieczne np. w przypadku zniszczonej nieruchomości zakupionej po okazyjnej cenie.
Konieczność remontu dachu z blachodachówki i gonta bitumicznego
Praktycznie niemożliwe jest zreperowanie wadliwych części dachu, jeżeli ten wykonany jest z gonta bitumicznego, blachodachówki czy blachy płaskiej. W tym przypadku musimy wykonać remont całego pokrycia – nie zawsze jednak konieczne będzie usuwanie zniszczonego materiału. Jeżeli wadliwy dach był wykonany z blachy płaskiej, możemy po prostu na nią położyć warstwę nowej blachy. Decydując się na to rozwiązanie, konieczne jest uprzednie upewnienie się, czy więźba dachowa utrzyma odpowiednio większy ciężar.
Szacunkowe koszty wymiany dachu z blachodachówki i blachy płaskiej:
- Demontaż dachu z blachy płaskiej lub blachodachówki: 4-6 zł/m2
- Wykonanie dachu z blachy płaskiej wraz z poszyciem: 35-60 zł/m2
- Wykonanie dachu z blachodachówki: 25-45 zł/m2
Konieczność remontu związana z ryzykiem zawalenia się dachu
Tego typu ryzyko najczęściej spowodowane jest osłabieniem wytrzymałości więźby dachowej, która ulega deformacji przez wilgoć, owady lub grzyby. Uszkodzenia możemy wykryć sami – sine i miękkie elementy drewna świadczą o przegniciu, niewielkie otworki są skutkiem działania larw owadów, zapach stęchlizny może z kolei wskazywać na zagrzybienie. Niestety, zmiany te zazwyczaj dotykają części więźby po stronie pokrycia, a nie po stronie strychu, czasem więc są niemożliwe do zaobserwowania bez demontażu dachu i fachowej ekspertyzy.
Wymiana więźby jest konieczna, jeżeli element ten został w znacznym stopniu „zaatakowany” przez owady, gdy jego zagrzybienie przekracza 20% powierzchni lub gdy usterki konstrukcyjne – np. spękania lub wygięcia – przekraczają 50% całości konstrukcji.
Pamiętajmy, że ekspercka ocena wytrzymałości więźby i jej ewentualna wymiana jest konieczna, jeżeli chcemy zmienić pokrycie dachowe, np. z lekkiej blachy na znacznie cięższe dachówki.
Szacunkowe koszty wymiany więźby dachowej na nową:
- Prosta więźba dla dachu dwuspadowego: 15-25 zł/m2
- Robocizna – wykonanie więźby: 18-30 zł/m2
- Materiały do wykonania poszycia dachu: 5-9 zł/m2
- Robocizna – poszycie dachu: 5-12 zł/m2
Konieczność remontu w przypadku dachu pokrytego eternitem
Remont dachu będzie również konieczny, jeżeli budynek pokryty jest azbestem. W tym przypadku w kosztach związanych z usunięciem eternitu wliczone są również koszty jego utylizacji, dlatego też takie działania będą już znacznie droższe i wyniosą nas ok. 140-180 zł za m2.
Wg obowiązującego prawa pokrycia eternitowa muszą zostać usunięte z dachów polskich domów do 2032 roku, rozsądnie jest jednak zrobić to jak najszybciej – dla naszego zdrowia.
Jakie formalności musimy spełnić przy remoncie dachu?
Prace zaliczane do remontu dachu, w przeciwieństwie do prostych prac konserwacyjnych, muszą być zgłoszone Staroście Powiatowemu. Zgłoszenie takie musi zawierać:
- zwięzłe opisanie zakresu prac, jakie planujemy przeprowadzić – nie możemy poprzestać na komunikacie w rodzaju: „remont dachu”;
- numer działki i adres nieruchomości;
- tytuł, na jakim opieramy nasze prawo do nieruchomości (własność, współwłasność, umowa cywilnoprawna itp.);
- w zależności od potrzeb – odpowiednie szkice, mapy i rysunki.
Roboty budowlane można rozpocząć dopiero wtedy, kiedy minie 30-dniowy termin do zgłoszenia ewentualnego sprzeciwu przez starostę. Pamiętajmy, aby nasze zgłoszenie było konkretne, gdyż czas potrzebny na jego uzupełnienie spowoduje wydłużenie terminu, w którym będziemy mogli rozpocząć remont. Jeżeli mamy wątpliwości, czy zgłoszenie jest dobrze sporządzone, nie wysyłajmy go pocztą, tylko udajmy się do Urzędu i przy składaniu zgłoszenia zasięgnijmy opinii urzędnika.
Wzory formularzy zgłoszenia ułatwiające nam jego przygotowanie znaleźć można łatwo w Internecie na stronach Starostw Powiatowych.
Nie działajmy na własną rękę! Brak pozwolenia na remont dachu może się dla nas skończyć karą wynoszącą nawet 50 tys. zł!
Przebudowa
Przebudowa formalnie nie polega już na wymianie elementów czy odtwarzaniu stanu pierwotnego nieruchomości, ale np. na budowie nowego piętra, wybijaniu nowych otworów okiennych, czy też na adaptacji budynku gospodarczego na mieszkalny.
Reguły prawne oraz koszty z tym związane są na tyle złożone i zróżnicowane, że wymagają osobnego artykułu – a najlepiej kilku.
Podsumowując – proste i bieżące prace naprawcze dachu możemy bez problemu wykonywać samodzielnie. Prawo określa ten typ działań jako np. wymianę pojedynczych elementów – dachówek, części rynien czy komina – lub też przemalowanie dachu. Remont formalnie dotyczy przywrócenia całego dachu (więźby lub pokrycia dachowego) do jego pierwotnego stanu. Na ten typ działań musimy już uzyskać zgodę Starosty Powiatowego. Przebudowa oznacza każdą zmianę budowlaną w pierwotnym projekcie – dodanie piętra, otworu okiennego itp.
Chociaż ostatni element – przebudowa – w dużej mierze zależy wyłącznie od naszych zachcianek, upodobań oraz oczywiście zasobów finansowych, tak już remont dachu jest przeważnie działaniem niekoniecznie przez nas pożądanym i planowanym. Często to zwykła, przykra i kosztowna konieczność, którą jednak możemy odłożyć w czasie, jeżeli tylko nie będziemy zaniedbywać bieżących napraw – czyli działań, które możemy wykonywać w pełni swobodnie, bez żadnych zezwoleń.
Autorem artykułu jest Piotr Majewski, ekspert rynku nieruchomości i redaktor bloga www.morizon.pl/blog