Księga wieczysta to dokument, w którym znajdują się najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości, takie jak właściwości geodezyjne, dane właściciela, ewentualne obciążenia i hipoteki. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym należy dokładnie przeczytać wszystkie cztery działy księgi wieczystej.
Co to jest księga wieczysta?
Księga wieczysta to rejestr, który obrazuje stan prawny nieruchomości. Znajdują się w niej podstawowe informacje na temat mieszkania, dane właściciela oraz ewentualne ograniczenia, roszczenia i hipoteki. Każda nieruchomość powinna posiadać odrębną księgę wieczystą, a dostęp do
niej jest jawny. Znając numer księgi wieczystej można zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości – ekw.ms.gov.pl.
Dział I: ogólne informacje o nieruchomości
Pierwszy dział księgi wieczystej dzieli się na dwie części: dane geodezyjne i adresowe oraz prawa przysługujące właścicielom. W pierwszej części znajdują się informacje na temat budynku, powierzchni użytkowej, liczby kondygnacji i pomieszczeń. Z drugiej można dowiedzieć się o
ewentualnych prawach do korzystania z infrastruktury znajdującej się na innych działkach (na przykład parking, plac zabaw), o prawie przejazdu przez działki sąsiednie. Jeśli działka znajduje się w użytkowaniu wieczystym (długotrwałe użytkowanie własności Skarbu Państwa), zapis o tym
również będzie zawarty w dziale I.
Dział II: dane właściciela nieruchomości
Dział drugi określa, kto jest właścicielem nieruchomości lub jej wieczystym użytkownikiem. Znajdują się tu także informacje o dokumentach, na podstawie których ta osoba stała się właścicielem. Jeśli właścicieli jest więcej niż jeden, wpisuje się tu wielkość ich udziałów. Warto przeczytać ten dział przed zakupem, aby sprawdzić, czy osoba, która podaje się za właściciela rzeczywiście nim jest i czy ma pełne prawo do dysponowania nieruchomością.
Dział III: prawa, roszczenia i ograniczenia nieruchomości
Trzeci dział określa prawa, roszczenia i ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością. Zapisy te są związane z samą nieruchomością, więc zmiana właściciela nie ma na nie żadnego wpływu. To tutaj powinny się znaleźć zapisy o ewentualnym obciążeniu budynku. Może się na przykład okazać, że dom podlega egzekucji z nieruchomości i będzie w najbliższym czasie licytowany przez komornika. Należy też zwrócić uwagę na wpisane służebności osobiste, czyli prawa innych osób do korzystania z nieruchomości, w tym do zamieszkiwania w niej. Dział trzeci zawiera także informacje o służebnościach gruntowych, czyli na przykład prawo sąsiadów do korzystania z drogi przechodzącej przez działkę.
Dział IV: hipoteka
W dziale czwartym wpisuje się hipoteki obciążające nieruchomość. Hipoteka (zabezpieczenie kredytu nieruchomością) wpisana do księgi wieczystej nie oznacza, że nieruchomości nie można sprzedać. W przypadku zakupu mieszkania obciążonego hipoteką należy jednak dopilnować, aby wierzytelność zabezpieczona hipoteką została spłacona. Jeśli nieruchomość została zakupiona na kredyt zajmuje się tym bank.
Warto byłoby jeszcze wspomnieć, że niestety czasem bywa tak, że stan prawny ujawniony w księdze różni się od tego faktycznego i przeglądając księgę nie zawsze mamy 100% pewności, czy jest z nieruchomością absolutnie wszystko w porządku. Przykład z życia – ktoś w międzyczasie zasiedział nieruchomość, ale jeszcze nie ujawnił tego w księdze.
Ale też nie wszystkie informacje muszą być zawarte w księdze. Nie ma obowiązku wpisywania do księgi np. służebności przesyłu, a nawet użytkowania wieczystego.