Pierwsza połowa bieżącego roku to zdecydowany sukces dla deweloperów, którzy według danych udostępnionych przez GUS oddali do użytku ponad 73 tysiące mieszkań. Może się to wydawać liczbą niezbyt wysoką, warto jednak dla porównania przypomnieć, że jest to wynik o ponad 15% lepszy niż w pierwszym półroczu 2015. Nie ulega wątpliwości, że rządowy program „Mieszkanie dla Młodych” jest odpowiedzialny przynajmniej po części za taki stan rzeczy, jednak wysoka podaż gotowych mieszkań na rynku pierwotnym sprawiła również, że przynajmniej w niektórych miastach średnie ceny za metr kwadratowy nieznacznie spadły.
Bardzo dobrym przykładem jest stołeczny rynek pierwotny. Z uwagi na to, że wciąż powstają nowe inwestycje mieszkaniowe w Warszawie średnia cena za metr kwadratowy po I kwartale 2016 roku spadła o 2,6% i niewykluczone, że pod koniec bieżącego roku odnotowane zostaną kolejne spadki. Wszystko zależy jednak od kilku czynników.
Zmiany w prawie budowlanym
Jeszcze do niedawna deweloperzy mieli dość ograniczone możliwości pod względem projektów budynków mieszkalnych – musiały one bowiem spełniać rygorystyczne kryteria narzucone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku. Według tych wytycznych każde mieszkanie powinno mieć co najmniej jeden pokój o metrażu nie mniejszym niż 16 m. kw., dwuosobowa sypialnia nie mogła być węższa niż 2,7 metra (limit dla jednej osoby był nieco mniejszy i wynosił 2,2 metra), a korytarz nie mógł być węższy niż 1,2 metra.
To jednak już jednak w zasadzie przeszłość, ponieważ rząd planuje niebawem wprowadzić istotne zmiany we wspomnianym rozporządzeniu. Dzięki nim mikromieszkania będą mogły oficjalnie funkcjonować na rynku jako mieszkania, a statystyki pokazują bardzo wyraźnie, że na tego typu lokale zapotrzebowanie jest spore i w najbliższym czasie raczej się nie zmniejszy.
O ile więc można mówić o pewnym spowolnieniu boomu wśród deweloperów, którzy nieco zmniejszyli tempo rozpoczynania nowych inwestycji, o tyle należy się spodziewać, że po wejściu w życie nowych regulacji pojawią się na rynku inwestycje nowego typu, skierowane konkretnie do osób poszukujących mikromieszkania.
Mieszkanie jako inwestycja
Nowe mieszkanie nie zawsze jest kupowane wyłącznie jako przestrzeń do zamieszkania – coraz częściej taka nieruchomość bywa traktowana jako długofalowa inwestycja. Trudno się dziwić takiemu stanowi rzeczy, ponieważ potencjalne zyski z ulokowania oszczędności w jakimkolwiek banku są w obecnej chwili znikome, zwłaszcza w porównaniu z zyskami z wynajmu.
Dotychczas mieszkania standardowego typu (czyli zbudowane zgodnie z obowiązującym prawem) stanowiły główny przedmiot zainteresowania między innymi rodziców kupujących dzieciom nieruchomość w mieście akademickim czy osób zainteresowanych zakupem mieszkania wyłącznie pod wynajem jako wsparcia dla otrzymywanej emerytury. Pojawienie się na rynku sporej liczby mikromieszkań sprawi, że spektrum inwestorów na pewno się poszerzy – dane statystyczne dotyczące popytu na tego rodzaju nieruchomości pokazują wyraźnie, że zapotrzebowanie jest duże, a podaż mała. Można więc na sprzedaży takiego mieszkania zarobić nawet teraz, ponieważ średnia cena za metr kwadratowy jest wyższa niż w przypadku standardowego „M”.
Dla kogo mikromieszkania?
W obecnych realiach pierwotnego rynku nieruchomości firmom i samorządom nie do końca opłaca się kupowanie nowych mieszkań na własne potrzeby. Firmom póki co bardziej opłaca się wynająć pokój hotelowy dla pracownika wysłanego w delegację niż zakup kilkudziesięciometrowego mieszkania w Warszawie z uwagi na dość wysoką cenę za metr kwadratowy. W przypadku mikromieszkań może się jednak okazać, że w dłuższej perspektywie nabycie takiego lokalu (lub nawet kilku) będzie inwestycją jak najbardziej opłacalną i generującą dla firmy niższe koszty.
Samorządy natomiast mając dostęp do dużej liczby mikromieszkań na sprzedaż mogą zdecydować się na ich zakup po to, by łatwiej i szybciej zaspokoić potrzeby mieszkaniowe osób starających się o przydział mieszkania socjalnego. Tym bardziej, że utrzymywanie niewielkiego mieszkanka (w granicach kilkunastu metrów kwadratowych) może się okazać dla tych osób jak najbardziej możliwe, podczas gdy utrzymanie większego lokalu byłoby już poza ich zasięgiem finansowym.
Póki co nadal na rynku mieszkaniowym dominują inwestycje, w których spektrum dostępnych lokali jest bardzo zróżnicowane: od niewielkich kawalerek, poprzez mieszkania dwupokojowe o średniej powierzchni do 50 metrów kwadratowych, po duże, czteropokojowe „M” przeznaczone dla większych rodzin. Mające wejść w życie zmiany w obowiązujących regulacjach prawnych w połączeniu z wysokim popytem na mikromieszkania mogą jednak sprawić, że znacznie częściej będą powstawać inwestycje o bardziej jednolitym charakterze. Niezależnie jednak od tego, który trend ostatecznie wygra, niemal pewne jest, że w 2017 roku mieszkania będą się sprzedawać równie dobrze, jak teraz.
Artykuł powstał we współpracy z firmą Polnord, oferującą nowe mieszkania na sprzedaż w atrakcyjnych lokalizacjach w Warszawie, Trójmieście, Ząbkach, Łodzi, Szczecinie i Olsztynie.