Sprzedaż mieszkania poprzedzona jest zwykle umową przedwstępną. Umowa ta daje dwustronne korzyści. Kupujący nieruchomość ma pewność, że kontrahent nie sprzeda nieruchomości innemu
zainteresowanemu, a w przypadku, gdy to kupujący nie wywiąże się z umowy, sprzedawca ma zapewnienie o odszkodowaniu. Umowa przedwstępna jest też koniecznym warunkiem do rozpoczęcia przez bank weryfikacji kredytobiorcy.
Co zawiera przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania
Umowa przedwstępna może mieć formę pisemnej umowy cywilnoprawnej lub aktu notarialnego. Wybór formy prawnej należy do kupującego. Obowiązkiem kupującego jest również opłata za podatek od sprzedaży nieruchomości. Banki honorują oba warianty umów przedwstępnych. Należy
jednak pamiętać, że akt notarialny będzie wymagał opłacenia taksy notarialnej.
Umowa przedwstępna sprzedaży zawiera informacje o nieruchomości (np. numer księgi wieczystej, rodzaj nieruchomości, metraż) oraz o stronach transakcji. Znajdują się w niej zobowiązania kupującego i sprzedającego, które mają zostać spełnione jeszcze przed zawarciem umowy ostatecznej. Umowa reguluje termin zawarcia umowy ostatecznej i kwestie finansowe – uzgodnioną cenę nieruchomości, sposób płatności oraz wysokość zadatku. Odstąpienie od umowy równa się utracie zadatku przez kupującego. Jeśli sprzedający jest stroną, która odstępuje od umowy, kupujący otrzymuje podwójną wysokość wpłaconej początkowo kwoty.
Na co zwrócić uwagę podpisując umowę przedwstępną?
Umowę należy dokładnie przeczytać i skonsultować wszelkie niejasności, np. z prawnikiem. Czytając umowę trzeba zwrócić uwagę na to czy pojawia się w niej termin zaliczka lub zadatek. Zaliczka jest określeniem potocznym, nie zabezpiecza interesów w takim stopniu, jak zadatek.
Należy też zwrócić uwagę na wszelkie szczegóły związane z przedmiotem sprzedaży oraz konsekwencje wycofania się z umowy. Istotną kwestią jest sprawdzenie czy strona umowy, która figuruje jako właściciel, faktycznie ma prawo do zarządzania daną nieruchomością.
Osoba kupująca powinna zapoznać się z każdym z działów księgi wieczystej i sprawdzić, czy przedmiot zakupu nie jest w żaden sposób obciążony (np. zaległości w opłatach czynszu, zajęcie przez komornika). Kupujący powinien też sprawdzić, czy sprzedawca dopuszcza możliwość przesunięcia terminu pierwszej wpłaty lub całości kwoty.
Przedawnienie roszczeń
Zobowiązania wynikające z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku. Jeżeli umowa została zawarta 1 kwietnia 2016 roku, to roszczenia mogą być realizowane do 1 kwietnia 2017 roku.