Sprawy własności nieruchomości bywają niekiedy bardzo skomplikowane i nie do końca uregulowane. Czasami mają na to wpływ trudności ze sprawami spadkowymi. W efekcie nieruchomością gospodaruje osoba, która dba o dom/mieszkanie, ale nie jest prawnie jego właścicielem i nie ma prawa do sprzedaży. Jest to tak zwany właściciel nieruchomości przez zasiedzenie.
Właściciel nieruchomości przez zasiedzenie – na czym polega?
Zasiedzenie to bardzo ciekawa forma przejęcia nieruchomości, np.: działki, domu, mieszkania bez ponoszenia ogromnych kosztów finansowych. To legalny sposób nabycia własności. Polega na uzgodnieniu stanu faktycznego ze stanem prawnym. Oznacza to, że osoba, która de facto zajmuje się daną rzeczą, ale nie jest jej prawnym właścicielem, przejmuje ją na własność bez uiszczania opłaty na rzecz dotychczasowego posiadacza. Zasiedzeniu może ulec nie tylko nieruchomość, ale także rzeczy ruchome, czyli na przykład samochód. Zasiedzenie dotyczy również użytkowania wieczystego. Nie można przez zasiedzenie zostać właścicielem części składowych nieruchomości, np.: jednego z pokoi w mieszkaniu. Zasiedzeniu mogą bowiem podlegać wyłącznie rzeczy będące odrębnym przedmiotem własności.
Warunki zasiadania nieruchomości
Aby zostać właścicielem nieruchomości przez zasiedzenie trzeba spełnić kilka warunków. Najważniejsze są dwie przesłanki: upływ czasu oraz stan samoistnego posiadania. Według kodeksu cywilnego posiadanie samoistne to władanie rzeczą, w takim zakresie jak właściciel. Posiadacz samoistny może rozporządzać daną rzeczą, czerpać z niej korzyści, dbać o nią, a także wykonywać inne obowiązki (na przykład płacić podatki). Posiadacz samoistny – w przeciwieństwie do najemcy – jest niezależny od właściciela. W prawie istnieje domniemanie posiadania samoistnego dlatego nie trzeba go udowadniać. Stan samoistnego posiadania musi trwać nieprzerwanie. Kataklizm i choroba nie przerywają wspomnianego wyżej stanu posiadania. Aby zostać właścicielem nieruchomości przez zasiedzenie trzeba przez 20 lat zamieszkiwać nieruchomość. Jeżeli ktoś wszedł w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy, która została zawarta bez aktu notarialnego, to uznaje się powyższą czynność za działanie w złej wierze. Posiadacz samoistny ponosi wszystkie koszty użytkowania nieruchomości, np.: ogrzewania, remontu, podatków. Przed osobami trzecimi występuje jako właściciel nieruchomości.
Zsiadanie rzeczy ruchomych
Właścicielem nieruchomości przez zasiedzenie można być po bardzo długim czasie. Znacznie krótsze okresy zasiedzenia dotyczą znacznie krótszych okresów – wystarczy 3 lata samoistnego posiadania. Nabyć nieruchomość rolną przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w przypadku, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie jest większa niż 300 ha użytków rolnych.
Na drodze sądowej
Zasiedzenie można stwierdzić jedynie sądownie. Należy wskazać, że wszystkie przesłanki zasiedzenia zostały spełnione i wskazać poprzedniego właściciela oraz inne zainteresowane osoby. Po pozytywnym zakończeniu sprawy nowy właściciel w drodze orzeczenia sądowego uzyska potwierdzenie nabycia własności, co umożliwi mu dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Postępowanie sądowe kosztuje. Od wniosku o zasiedzenie nieruchomości sąd pobiera opłatę w wysokości 2 tys. zł (wpis stały). Jeżeli wnioskodawca ma trudną sytuację materialną, to może wnioskować i zwolnienie z tej opłaty. Dowód wpłaty należy dołączyć do wniosku. Sprawy o własność nieruchomości przez zasiedzenie bywają bardzo skomplikowane, jeżeli jest wielu spadkobierców i czasem wymagają pomocy prawników.
W przypadku spraw w sądzie o zasiedzenie nieruchomości trzeba liczyć ze kosztami opinii biegłych, więc koszty mogą przekroczyć 2 tysiące, które zostały zapłacone wraz ze wnioskiem do sądu. Na szczęście działka, dom, czy mieszkanie, to przedmioty o znacznej wartości, więc właściciel i tak zyskuje.