Jesteś w trakcie budowy wymarzonego domu i cieszysz się, za udało Ci się zamknąć etap stanu surowego zamkniętego? Taka sytuacja jest bardzo częsta, gdyż wielu inwestorom wydaje się, że największe koszty już za nimi. Tymczasem nie jest to prawda – szacuje się bowiem, że sama budowa do stanu surowego zamkniętego to maksymalnie 40% całościowych kosztów, jeśli chodzi o budowę i wykończenie domu jednorodzinnego. Następujący w dalszej kolejności etap, jakim jest wykończenie domu, pochłania nawet ponad 60% kosztów całej inwestycji.
Wiele osób może w związku z powyższym faktem zadawać sobie pytanie, co składa się na tak kolosalne niejednokrotnie koszty wykończenia domu jednorodzinnego. Dokładając podczas wykańczania wszelkich starań, aby zminimalizować koszty, należy jednak bezwzględnie pamiętać o tym, że etap ten rządzi się swoimi prawami. Bardzo istotna jest kwestia zachowania prawidłowej kolejności wykonywania poszczególnych instalacji czy też innych prac wykończeniowych, gdyż tylko wówczas uda nam się zaoszczędzić cenny czas i oczywiście pieniądze.
Doprowadzenie domu do tzw. stanu deweloperskiego polega na wykonaniu wszelkich niezbędnych prac, które wykonują w mieszkaniach czy też domach deweloperzy przed przekazaniem właścicielom kluczy.
Na ten etap wykończenia domu składają się następujące elementy:
- wykończenie elewacji zewnętrznej budynku wraz z ociepleniem ścian
- ocieplenie poddasza użytkowego wraz z montażem sufitów podwieszanych
- wykonanie instalacji: wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej i grzewczej
- wykonanie posadzek betonowych
- wykonanie tynków gipsowych na ścianach
- instalacja sufitów podwieszanych na parterze
- montaż parapetów
Do naszych kalkulacji, które przedstawione zostały poniżej, posłużyliśmy się przykładem domu jednorodzinnego o powierzchni użytkowej kształtującej się na poziomie około 150-160 metrów kwadratowych z poddaszem użytkowym, garażem i bez podpiwniczenia. Jako że tematem naszych rozważań jest budynek w stanie surowym zamkniętym, to zostały już w nim zamontowane wszystkie elementy stolarki okiennej oraz drzwi zewnętrzne.
Kluczowa jest w tym miejscu powierzchnia, na jakiej ma zostać wykonana elewacja oraz docieplenie. W przypadku naszego przykładowego budynku mieszkalnego powierzchnia ta będzie wynosić w przybliżeniu od 190 do 200 metrów kwadratowych.
Przed wykonaniem samej elewacji należy ściany zewnętrzne odpowiednio docieplić, aby poprawić poziom trzymania ciepła przez budynek. Do wyboru mamy dwa zdecydowanie najpopularniejsze w naszym kraju rozwiązania, jakimi są wełna mineralna lub klasyczny styropian. Porównanie kosztów obu tych metod przemawia na korzyść styropianu, gdyż wełna jest rozwiązaniem o średnio 30% droższym w wykonaniu, a dającym porównywalne efekty, jeśli chodzi o poprawę trzymania ciepła przez budynek. Generalnie im grubszy styropian, tym lepsze rezultaty można uzyskać, dlatego rekomendujemy wybór styropianu frezowanego o grubości 15 cm. Poza samym styropianem będziemy musieli zaopatrzyć się również w takie akcesoria i dodatki jak siatka z włókna szklanego, klej do siatki oraz specjalistyczna zaprawa typu klejąco-szpachlowego.
Na przygotowane z użyciem powyższych materiałów docieplenie należy położyć elewację, do której wykonania najkorzystniej z ekonomicznego punktu widzenia będzie wybrać tynk akrylowy w dowolnym kolorze, choć najniższe ceny mają zazwyczaj te najczęściej wybierane opcje kolorystyczne w jasnych barwach takich jak biel, szarość czy też kolor kremowy. Fachowcy rekomendują, aby tuż nad powierzchnią gruntu wykończyć elewację materiałem, który zabezpieczy jej górną część przed zawilgoceniem spowodowanym wodą zbierającą się w ziemi. My rekomendujemy zastosowanie w tym celu płytek mrozoodpornych, które świetnie prezentują się jako niski cokół, a oprócz tego można nabyć je w bardzo korzystnych promocjach cenowych.
Jeżeli chodzi o sumaryczny koszt zakupu przedstawionych wyżej materiałów, to powinien zamknąć się on w kwocie 85 zł za metr kwadratowy elewacji wraz z dociepleniem wykonanym ze styropianu. Do tego doliczyć należy jeszcze koszta robocizny, które kształtują się na poziomie od 30 do 36 zł za metr kwadratowy. Sumaryczny koszt tego etapu wykończenia domu wyniesie zatem w przybliżeniu około 20-24 tysiące złotych.
Dach w domu w stanie surowym zamkniętym posiada już blachodachówkę rynny oraz ewentualne okna dachowe, a zatem wymaga już wyłącznie wykonania docieplenia od strony użytkowego poddasza, gdzie będą znajdować się sypialnie. Standardowo w tym celu wykorzystuje się sprawdzoną wełnę mineralną o optymalnej grubości kształtującej się na poziomie 25 cm. W zależności od tego, czy nasz budynek posiada dach dwu- czy też czterospadowy, powierzchnia, która wymaga docieplenia, będzie zróżnicowana, lecz dla naszych obliczeń przyjmijmy, że będzie ocieplać powierzchnię około 100-115 metrów kwadratowych, na którą składają się skosy pod dachem oraz sam strop nad piętrem. Pamiętajmy również o koszcie płyty kartonowo-gipsowej o grubości 12,5 milimetra, która będzie stanowić sufit w położonych na poddaszu pomieszczeniach, oraz wszelkich niezbędnych przy jej montażu akcesoriach.
Podliczając koszty całości prac związanych z dociepleniem poddasza, przyjmujemy założenie, że materiały będą nas kosztowały 35-45 zł za metr kwadratowy, zaś koszt robocizny wyniesie odpowiednio od 40 do 50 zł. Dla naszych obliczeń przyjmijmy, że kompleksowo koszt docieplenia 1 metra kwadratowego wyniesie 95 zł – w związku z powyższym za etan etap wykończenia domu zapłacimy około 9-10 tysięcy złotych.
W kosztorysie, w którym obliczamy wydatki na wykończenie domu, warto uwzględnić liczbę punktów, które będą w naszym domu wymagały zarówno doprowadzenia czystej, bieżącej wody, jak i odprowadzenia wody zużytej. Wbrew pozorom punkty takie znajdują się nie tylko w kuchni i w łazienkach, ale oprócz tego także w kotłowni, pralni czy też garażu. Punktów takich w przeciętnej wielkości domu jednorodzinnym jest kilkanaście – dla naszych obliczeń przyjmijmy przeciętną liczbę siedemnastu punktów. Każdy z nich pociąga za sobą koszty wykonania kształtujące się na poziomie od 320, do nawet 400 zł. Uśredniając, przyjmijmy, że na całą instalację wodno-kanalizacyjną wydamy około 6000 zł.
Żaden budynek nie może funkcjonować bez prądu, dlatego bardzo ważną częścią wykończenia domu jest wykonanie instalacji elektrycznej. Podobnie jak w przypadku instalacji wodno-kanalizacyjnej, najbardziej istotną kwestią przy szacowaniu kosztów jest w tym wypadku ilość punktów, na które składają się gniazdka elektryczne, kontakty i miejsca przygotowane do zamontowanie naściennego bądź sufitowego oświetlenia. Uśredniając, możemy przyjąć, że nasz dom jednorodzinny o metrażu w okolicach 160 metrów kwadratowych będzie posiadał 120 takich punktów. Kompleksowy koszt materiałów oraz montażu przez profesjonalnego elektryka w przypadku jednego tego typu punktu powinien zamknąć się w kwocie 80 zł. Za całą instalację powinniśmy zatem zapłacić około 9500 zł. Pamiętajmy jednak o tym, że w tej cenie otrzymamy również w pełni wyposażoną tablicę rozdzielczą oraz bezpieczniki.
W naszej strefie klimatycznej omawiając kwestię, jaką jest wykończenie domu, absolutnie nie sposób pominąć kosztów związanych z wykonaniem kompleksowej instalacji grzewczej. Dla potrzeb naszych rozważań załóżmy, że parter naszego domu jednorodzinnego będzie ogrzewany za pomocą wydajnego ogrzewania podłogowego, zaś na poddaszu zamontowane zostaną konwencjonalne grzejniki ścienne.
W przypadku ogrzewania na parterze, dodając do siebie koszty robocizny oraz wydatki na całość materiałów, na które składają się także wszelkie sterowniki, zawory oraz termostaty otrzymamy koszt wykonania instalacji kształtujący się na poziomie od 80 do 100 zł za metr kwadratowy. Należy zatem nastawić się na sumaryczne wydatki oscylujące w okolicach 8 tysięcy złotych. Z kolei całość instalacji grzewczej na poddaszu to wydatek rzędu mniej więcej 6000 zł. Sumując te dwie wartości, otrzymamy koszt rzędu 14 tysięcy złotych.
Kolejnym niezbędnym zakupem będzie oczywiście piec do centralnego ogrzewania i inne niezbędne wyposażenie kotłowni. Dla naszych rozważań przyjmijmy, że dom jednorodzinny będziemy ogrzewać gazem, który stanowi bardzo wygodną, a zarazem ekologiczną i przyjazną środowisku opcję. W takim przypadku pełny osprzęt do kotłowni wraz z wysokiej klasy nowoczesnym kotłem gazowym będzie nasz kosztował nawet do 16 000 zł.
Zacznijmy od omówienia posadzek na parterze, które wymagają więcej pracy i nieco więcej nakładów finansowych. Wynika to z faktu, iż w ich przypadku należy zastosować dodatkową izolację, która skutecznie oddzieli powierzchnię mieszkalną od gruntu, który jest podatna na wilgoć oraz przemarzanie. Dlatego na samym początku należy ułożyć na płycie wykonanej z chudego betonu specjalistyczną izolację przeciwwilgociową, na której znaleźć się następnie powinien twardy styropian o grubości 15 centymetrów. Jego zadaniem będzie zabezpieczenie wnętrz przed ubytkiem ciepła właśnie przed podłogę. Dopiero na tak przygotowanym podłożu powinno się wykonywać wylewkę, czyli szlichtę cementową o grubości 5 centymetrów. Sumarycznie wszystkie materiały wyniosą nas około 37 zł za metr kwadratowy posadzki, co przemnażając tę wartość przez 80 metrów kwadratowych – bo taka jest orientacyjna powierzchnia parteru – daje nam sumę niespełna 3000 zł.
W przypadku posadzek na poddaszu zrezygnujemy całkowicie z izolacji przeciwwilgociowej, natomiast jeśli chodzi o styropian, to zastosujemy jego wariant o grubości 5 centymetrów. W związku z tym faktem koszt materiałów będzie niższy i wyniesie odpowiednio około 23 zł za metr kwadratowy, co w przypadku poddasza o powierzchni około 80 metrów kwadratowych da sumę w przybliżeniu wynoszącą od 1850 do 1900 zł.
Jeżeli chodzi o koszta robocizny, to w przypadku wykonywania wylewek pod posadzki oscyluje on w okolicach kwoty 14-15 zł za metr kwadratowy, co przekłada się na całkowity koszt robocizny za parter i poddasze wynoszący około 2300 zł. Sumując ze sobą koszta materiałów i wykonania wylewek przez fachowców w całym domu na obydwu kondygnacjach, otrzymujemy sumę wynoszącą mniej więcej 7000 zł.
W tym wypadku również na samym początku należy odpowiedzieć sobie na pytanie, jaka jest sumaryczna powierzchnia ścian w całym budynku mieszkalnym. Rozważając przypadek wykończenia domu z poddaszem użytkowym i garażem o powierzchni całkowitej około 150-160 metrów kwadratowych, całościowy metraż, jeśli chodzi o ściany, oscyluje w okolicach 450-480 metrów kwadratowych. Zdecydowanie najczęściej stosuje się obecnie tynki gipsowe III kategorii, w przypadku których koszty otynkowania 1 metra kwadratowego wynoszą średnio 24 zł. Na kwotę tę składają się koszty materiałów – 13 zł – i cena robocizny, która – jeżeli wybierzemy raczej tanią ekipę – będzie wynosiła mniej więcej 11 zł. Należy zatem przeznaczyć na tynkowanie ścian w całym domu minimum 11 500 zł. Oczywiście wyliczenia te dotyczą sytuacji, w której dokładamy wszelkich starań, aby znaleźć jak najtańsze materiały i fachowców – jeżeli nie będziemy bowiem na tych kwestiach oszczędzać, koszty wykonania tynków wzrosną o mniej więcej 3-4 tysiące złotych.
Zdecydowanie najbardziej powszechnym sposobem na wykończenie sufitów również na parterze jest montaż podwieszanych sufitów wykonanych z płyty kartonowo-gipsowej. Rozwiązanie to daje szereg możliwości aranżacyjnych, a dodatkowo umożliwia wykonanie ciekawej aranżacji, jeśli chodzi o oświetlenie. Poza samą płytą karton-gips będziemy musieli w tym celu zakupić również stelaż do jej mocowania, pręty wieszakowe, kleje, taśmy, łączniki oraz masę szpachlową. Komplet materiałów będzie nas kosztował mniej więcej 3200 zł, zaś sama instalacja sufitów przez wykwalifikowaną ekipę to koszt około 4600-4800 zł. Należy zatem przeznaczyć na podwieszane sufity na parterze kwotę oscylującą w okolicach 8000 zł.
Wielu wykonawców bagatelizuje koszty, jakie powiązane są z zakupem i montażem parapetów. Tymczasem każde okno w naszym domu wymaga aż dwóch parapetów – jednego do wnętrza, zaś drugiego do zamontowania na zewnątrz. Nasz hipotetyczny dom posiada kilkanaście okien różnej wielkości, które sumarycznie będą wymagały minimum 24 metrów bieżących parapetów obydwu rodzajów. Jeśli chodzi o parapety wewnętrzne, w naszych kalkulacjach uwzględniliśmy chyba najpopularniejsze parapety wykonane z PCV, których sumaryczny koszt będzie kształtował się na poziomie około 1800 zł. Z kolei w przypadku parapetów na zewnątrz zdecydowaliśmy się na wytrzymałe aluminium – parapety z niego wykonane w naszym budynku mieszkalnym będą nieco droższe, niż te zamontowane wewnątrz, gdyż ich koszt wraz z montażem to mniej więcej 2400 zł. Zatem widzimy, że na komplet parapetów wydamy około 4200 zł.
Podsumujmy zatem wszystkie powyższe koszty, stosując dla bezpieczeństwa zaokrąglanie w górę wszelkich orientacyjnych kwot:
- elewacja wraz z dociepleniem – 24 000 zł
- docieplenie poddasza w zestawie z podwieszanymi sufitami – 10 000 zł
- instalacja wodno-kanalizacyjna – 6000 zł
- instalacja elektryczna – 9500 zł
- instalacja grzewcza wraz z grzejnikami oraz pełnym wyposażeniem kotłowni – 30 000 zł
- posadzki na parterze i na poddaszu – 7000 zł
- tynkowanie ścian tynkiem III kategorii – 4000 zł
- sufity podwieszane na parterze – 8000 zł
- parapety wewnętrzne z PCV i zewnętrzne z aluminium – 4200 zł
W sumie daje to kwotę 102 700 zł, co powinno w całości pokryć całość prac od zamknięcia stanu surowego zamkniętego, aż do otrzymania stanu deweloperskiego. Jak widać, jest to znaczna kwota, lecz zawiera ona w sobie koszty szeregu bardzo istotnych elementów wyposażenia budynku mieszkalnego.
Przede wszystkim nie powinniśmy przerażać się kosztami, jakie pociąga za sobą ten bardzo istotny etap, jeśli chodzi o wykończenie domu jednorodzinnego. Pamiętajmy, że dom to inwestycja na całe życie i wszelkie nadmierne oszczędności na etapie jego budowy i wykończenia mogą w konsekwencji obrócić się na naszą niekorzyść. Nieodpowiednio wykonane instalacje mogą bowiem pociągać za sobą częste awarie, zaś niedbale wykonane tynki będą pękać i w konsekwencji wyglądać bardzo nieestetycznie. Podobnie przedstawia się kwestia wyboru ekipy do wykończeń – nadmiernie zaniżona cena wykonania danej usługi powinna sprawić, że zapali nam się czerwona lampka. Warto szukać sprawdzonych i zaufanych fachowców, którzy mieli już okazję pracować u naszych znajomych, a dzięki temu z pewnością zaoszczędzimy pieniądze na ewentualne poprawki w przyszłości.