Jedną z najważniejszych kwestii rozważanych przy kupnie nowego mieszkania jest jego cena. W przypadku tak ważnych inwestycji nikt nie chce przepłacać. Mimo chęci oszczędności chcemy mieć jednak pewność, że deweloper, który buduje dane mieszkania na sprzedażpostarał się o spełnienie wszystkich standardów. Dlatego warto pamiętać, że w ogromnej większości przypadków za dobrą jakość będzie trzeba odpowiednio dużo zapłacić. Co wpływa na ceny nieruchomości?
Lokalizacja
Rynek nieruchomości jest jednym z ważniejszych segmentów gospodarki. Oczywiste jest, że ceny mieszkań będą się różnić w zależności od tego, w jakim miejscu powstają. Chodzi nie tylko o takie kwestie jak bezpośrednie sąsiedztwo czy bliskość przyrody, ale także to, w jakim mieście powstaje dana inwestycja Na polskim rynku nieruchomości największe dysproporcje cenowe można zaobserwować właśnie pomiędzy różnymi miastami. Różnica ta jest szczególnie widoczna, gdy zestawiamy inne miasta z cenami, jakie ma Warszawa. Stolica od lat bije na głowę inne ośrodki. Rynek pierwotny w Warszawienieustannie bardzo dynamicznie się rozwija. Wiele osób marzy, żeby tam zamieszkać, w związku z czym w reakcji na popyt cały czas powstają nowe inwestycje. Coraz większą popularnością cieszą się także inwestycje powstające poza centrami dużych miast. Atrakcyjność danej lokalizacji ma duży wpływ na to, jak kształtować będzie się jej cena. Bierze się to z powszechnie podzielanego przekonania, że miejsce, w którym mieszkamy ma duży wpływ na jakość naszego życia.
Popyt
Rynek nieruchomości, zarówno ten pierwotny jak i wtórny, jest rynkiem bardzo konkurencyjnym. W związku z tym podmioty na nim działające, aby sobie poradzić w tym wymagającym środowisku, muszą dostosowywać swoją ofertę do potrzeb klientów. W tym przypadku także działa prawo popytu i podaży, czyli uniwersalny mechanizm w gospodarce rynkowej. Naturalnie można się spodziewać, że w przypadku, gdy zapotrzebowanie na mieszkania jest duże, ich ceny będą spadać – tylko konkurencyjne ceny pozwalają deweloperom wyróżnić swoją ofertę spośród innych dostępnych na rynku propozycji. Działa to też w drugą stronę – jeśli ceny mieszkań są wysokie, mniej osób będzie wykazywało chęć ich nabycia.
Podaż
Równie ważna jest strona podażowa. Na to, jaką cenę zdecyduje się ustalić deweloper wpływa wiele czynników. Jednym z nich są ceny materiałów, z jakich buduje się mieszkania. Te w ogromnym stopniu wpływają na koszty całej produkcji, w związku z czym mają swoje odzwierciedlenie w cenach inwestycji. To od tego w dużej mierze zależy to, w jakich cenach deweloperzy mogą wystawiać swoje mieszkania na sprzedaż. W tym sensie nieodłączną cechą rynku nieruchomości jest fakt, że jest on niezwykle wrażliwy na ogólną sytuację w krajowej i międzynarodowej gospodarce. Takie zjawiska jak inflacja mają swoje bezpośrednie odzwierciedlenie w tym, jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości.
Jakość wykonania
W przypadku cen nieruchomości bardzo dużo zależy od tego, jaka jest jakość wykonania. Na to, czy możemy ją ocenić jako niską lub wysoką wpływa wiele czynników. Deweloperzy, którzy przykładają szczególną wagę do tego, jaka jest jakość ich inwestycji, są w pełni uprawnieni do dyktowania cen wyższych niż konkurencja. Dlatego jeśli dany deweloper daje ceny na pierwszy rzut oka wygórowane, warto przyjrzeć się, co może wyróżniać jego prace od oferty konkurencji. Dobry projekt budowlany powinien spełniać kilka podstawowych standardów. Przede wszystkim powinien być dostosowany do potrzeb klienta. W powstawaniu nowego mieszkania najważniejsze jest bowiem to, kto w nim zamieszka. Dlatego mieszkania powinny być funkcjonalne i estetyczne. Oprócz tego dobrze jest, jeśli dany deweloper szanuje przestrzeń miejską i chce tworzyć swoje inwestycje w sposób zrównoważony, z poszanowaniem dotychczasowej architektury miasta. Jest to jeden z podstawowych warunków, które deweloperzy prowadzący społecznie odpowiedzialną działalność powinni przestrzegać.
Więcej praktycznych porad i inspiracji budowlanych znajdziesz w naszym portalu 123budujemy.pl.
Podaż gruntów, koszty materiałów budowlanych, stopy procentowe i demografia
Wycena metra kwadratowego nieruchomości jest wypadkową uwarunkowań makroekonomicznych, kosztów odtworzeniowych oraz cech jednostkowych budynku:
| Kategoria czynnika | Kluczowy parametr | Mechanizm wpływu na cenę m² |
|---|---|---|
| Makroekonomia i finanse | Wysokość stóp procentowych NBP i WIBOR/WIRON | Wzrost stóp ogranicza zdolność kredytową nabywców, hamując popyt, natomiast programy dopłat rządowych gwałtownie stymulują wzrost cen. |
| Koszty deweloperskie | Ceny działek budowlanych z MPZP oraz robocizna | Udział kosztu zakupu gruntu w cenie m² mieszkania w największych miastach sięga już 20–30% całkowitego kosztu inwestycji. |
| Cechy lokalu | Piętro, ekspozycja stron świata, balkon/taras, stan prawny | Mieszkania na parterze bez ogródka są tańsze o 5–8%, a lokale z tarasami na ostatnich piętrach uzyskują wyceny wyższe o 10–20%. |
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Jaka ekspozycja okien jest najbardziej pożądana przez kupujących?
Najwyżej ceniona jest ekspozycja południowo-zachodnia (dobre doświetlenie strefy dziennej) oraz dwustronny układ wschód-zachód, który zapewnia komfort termiczny w sypialni rano i optymalne przewietrzanie mieszkania.
Czym różni się cena ofertowa mieszkania od ceny transakcyjnej?
Cena ofertowa to stawka widoczna w ogłoszeniach internetowych, zazwyczaj zawyżona o bufor do negocjacji (średnio o 5–10%). Cena transakcyjna to kwota faktycznie wpisana do aktu notarialnego w urzędzie.
Czy mieszkanie z nieuregulowanym gruntem pod budynkiem można kupić na kredyt?
Nie. Brak księgi wieczystej dla gruntu uniemożliwia założenie księgi wieczystej na lokal mieszkalny, co wyklucza zabezpieczenie hipoteki bankowej – zakup jest możliwy wyłącznie za gotówkę.
Kalkulacje kosztów transakcyjnych: sprawdź kalkulator kredytu hipotecznego – jak najkorzystniej sfinansować zakup mieszkania.
