Umowa deweloperska stanowi odpowiednik umowy przedwstępnej w przypadku nieruchomości na etapie budowy. Jest zwykle bardzo złożona i szczegółowo reguluje dalsze postępowanie stron. Z punktu widzenia inwestora jest ona szczególnie istotna jeszcze z jednego powodu – jej zapisy mogą w praktyce przesądzać o rentowności i poziomie bezpieczeństwa inwestycji.
Kluczowe zapisy umów deweloperskich
Specyficzną cechą umów deweloperskich jest fakt, że tyczą one nieruchomości, które faktycznie jeszcze nie istnieją. To sprawia, że kilka zapisów umownych będzie dla inwestora miało szczególne znaczenie. Będą to wszystkie określenia związane ze zmianą wyjściowej wyceny w zależności od różnych czynników, będą to zapisy określające termin zakończenia inwestycji oraz rozwiązania działające w przypadku niedotrzymania tego terminu, ale są też mniej oczywiste regulacje.
Umowa deweloperska pozwala firmom deweloperskim na bardzo szczegółowe opisywanie warunków współpracy – choć stosuje się pewne standardy, to zasadniczo nie istnieje jeden sprawdzony, uniwersalny wzór takiej umowy. Szczególną uwagę inwestorów przyciągają więc wszystkie te, które dotyczą na przykład warunkowego użycia „zastępczych” materiałów wykończeniowych albo prawa do jednostronnej zmiany ceny.
Dlaczego umowy deweloperskiej nie czyta się samodzielnie?
Nawet inwestorzy, którzy od lat działają na rynku nieruchomości, zgłaszają problemy z interpretację umów deweloperskich i korzystają z usług wyspecjalizowanych prawników, którzy są w stanie wskazać konkretne interpretacje abstrakcyjnych zapisów. Dlaczego jednak umowa deweloperska niejako w swojej definicji ma wpisaną pewną abstrakcyjność?
Zwykle deweloperzy pracują na szablonach umów i używają ich do sprzedaży wielu różnych nieruchomości. Zapisy umów powinny być zatem dość precyzyjne, ale jednocześnie uniwersalne, co wyklucza często użycie sformułowań szczegółowych na rzecz bardziej ogólnych. To może niezbyt eleganckie rozwiązanie, ale dopuszczalne. Są jednak również deweloperzy, którzy nie zawsze postępują uczciwie i inwestorzy muszą mieć sposób na wykrycie ewentualnych zapisów, które potencjalnie zagrażają bezpieczeństwu ich inwestycji.
W końcu wreszcie umowa deweloperska jest skomplikowana z natury. Deweloper musi zabezpieczyć swoje interesy, ponieważ warunki budowy mogą się zmienić. Z drugiej jednak strony, inwestor też musi być pewien, że umowa dostatecznie chroni jego. Tutaj przy tak długich dokumentach mogą pojawiać się nawet sprzeczności wewnętrzne, ale nie zawsze są one na tyle oczywiste, aby osoba niezaznajomiona z prawniczym językiem mogła je wychwycić.
Artykuł powstał na podstawie materiałów z https://www.umowadeweloperska.pl/
