Sprzedaż mieszkania, domu lub działki potrafi przysporzyć sporego bólu głowy. Zwłaszcza, gdy robimy to po raz pierwszy w życiu. Jak tego dokonać, by nasza oferta była adekwatna do realnej wartości nieruchomości? Odpowiedź na to pytanie poznasz w poniższym tekście.
W 2021 roku w Polsce oddano do użytkowania ponad 234 tysiące nowych mieszkań. Gros z tego (ponad 141 tysięcy) wybudowali deweloperzy. Dla nich wycena mieszkania to bułka z masłem. Doskonale zdają sobie sprawę z kosztów, jakie ponieśli przy budowie oraz mają określony konkretny zysk, jaki powinna przynieść cała inwestycja. Jednak w przypadku osób prywatnych czynniki wpływające na cenę mogą być zupełnie inne. Zysk nie zawsze jest najważniejszym i jedynym wyznacznikiem.
Wycena mieszkania w Warszawie – co wpływa na cenę?
Zacznijmy od tego, że wycena mieszkania w Warszawie nie różni się znacząco od wyceny mieszkań w innych miastach Polski. Najważniejszą różnicą może być ostateczna cena. Przykładowo za 2-pokojowe mieszkanie na warszawskiej Pradze z pewnością dostaniemy większe pieniądze niż za identyczne lokum w Pile czy Szczytnie.
Co więc wpływa na cenę? Czynników jest wiele i nie zawsze są one miarodajne. Wycena mieszkań często nie ma nic wspólnego z obiektywizmem, bo każdy właściciel nieruchomości uważa, że jego mieszkanie jest najlepsze. Jeżeli decydujemy się na samodzielne wykonanie wyceny wartości naszej nieruchomości, wtedy najrozsądniejszą opcją jest dokonanie analizy porównawczej. To banalnie prosta sprawa, polegająca na przeglądaniu ofert sprzedaży innych mieszkań z naszej dzielnicy lub całego miasta.
Jest to jednak działanie dość żmudne i czasochłonne, bowiem na obecną chwilę w Warszawie, na popularnym portalu sprzedażowym znajdziemy ponad 4 tysiące ofert sprzedaży mieszkania. Przeczytanie ich wszystkich i dokonanie rzetelnej oraz realnej wyceny mieszkania jest niemal niemożliwe.
Viva Invest, czyli szybka wycena nieruchomości
Na szczęście nie musimy tego robić i przeglądać każdej oferty sprzedaży nieruchomości w Warszawie. Jeżeli chcemy działać szybko i być pewnym, że wycena naszego mieszkania nie będzie odbiegać od stawek rynkowych, warto zaufać specjalistom z Viva Invest. Jest to firma, która stworzyła wyjątkowy algorytm sztucznej inteligencji, który, na podstawie podanych danych, sam wylicza wartość mieszkania. Program stworzony przez Invest nieruchomości bierze pod uwagę m.in.
- lokalizację mieszkania;
- metraż nieruchomości;
- piętro, na którym się znajduje;
- standard mieszkania;
- rok budowy bloku;
- aktualne ceny podobnych mieszkań w najbliższej okolicy.
Centrum inwestycji deweloperskich – pomoc w wycenie
Firma Viva Invest zajmuje się nie tylko profesjonalną wyceną mieszkań w Warszawie, ale jest to również centrum inwestycji deweloperskich. W swojej ofercie mają nowe mieszkania na sprzedaż w kilku dzielnicach Warszawy. Ich nieruchomości to dobry papierek lakmusowy dla tych, którzy niedawno kupili nowe mieszkanie od dewelopera i chcą dokonać wyceny swojej nieruchomości, porównując ją z innymi, świeżo oddanymi mieszkaniami.
Więcej praktycznych porad i inspiracji budowlanych znajdziesz w naszym portalu 123budujemy.pl.
Metody wyceny stosowane przez rzeczoznawców majątkowych
Określenie realnej wartości rynkowej lokalu mieszkalnego w stolicy wymaga uwzględnienia czynników makro- i mikrolokalizacyjnych:
- Podejście porównawcze (metoda korygowania ceny średniej): Analiza transakcji notarialnych (nie cen ofertowych z portali!) z ostatnich 6–12 miesięcy dla podobnych lokali w promieniu kilkuset metrów.
- Współczynniki korygujące: Odległość od stacji metra/tramwaju (nawet +15% do ceny m²), stan prawny gruntu (własność vs użytkowanie wieczyste), piętro i obecność windy, ekspozycja okien oraz stan techniczny budynku.
- Operat szacunkowy: Oficjalny dokument z pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego z uprawnieniami państwowymi, niezbędny do uzyskania kredytu hipotecznego w banku.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
O ile różnią się ceny transakcyjne od cen ofertowych w ogłoszeniach?
W Warszawie różnica między ceną ofertową a ostateczną ceną w akcie notarialnym wynosi średnio od 4% do 10% w zależności od płynności dzielnicy i popytu rynkowego.
Jak długo ważny jest operat szacunkowy nieruchomości?
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy jest ważny przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (lub dłużej po potwierdzeniu aktualności przez rzeczoznawcę).
Czy balkon i komórka lokatorska wliczają się do powierzchni użytkowej mieszkania?
Nie. Zgodnie z normą PN-ISO 9836 balkon, loggia, taras oraz piwnica stanowią powierzchnię pomocniczą/przynależną i nie wchodzą w metraż powierzchni użytkowej wpisanej do księgi wieczystej.
Planujesz zakup lub budowę? Zobacz: czy da się przewidzieć koszt budowy i zakupu nieruchomości.
