Mieszkanie komunalne to lokal mieszkalny wchodzący w skład zasobów mieszkaniowych gminy. Umowa najmu lokalu mieszkalnego z gminą zawierana jest na czas nieoznaczony. Czynsz w takich mieszkaniach podawany jest za m2 i może być obniżony na wniosek najemcy ze względu na trudną sytuację finansową takiej osoby. Gmina nie ma możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu jeżeli lokator nie ma innego mieszkania. Czas najmu lokalu jest najczęściej dożywotni. Najemcy często chcą przekazać mieszkanie członkom rodziny po swojej śmierci.
Śmierć najemcy mieszkania komunalnego
Sytuacja, w której umiera najemca – osoba, na którą spisana jest umowa najmu, jest bardzo trudna dla pozostałych członków rodziny nie tylko ze względów emocjonalnych, ale także pod względem niepewności odnośnie do sytuacji mieszkaniowej. Mieszkanie komunalne nie jest ich własnością. Zmarły członek rodziny miał jedynie prawo lokatorskie. Oznacza to, że mieszkanie komunalne nie może być przedmiotem postępowania spadkowego i nie przechodzi na własność spadkobierców zmarłego najemcy. Mieszkania komunalnego nie można podarować na zasadzie darowizny.
Sytuacja bliskich zmarłego najemcy mieszkania nie jest beznadziejna. Mieszkanie chociaż nie może być dziedziczone, ani podarowane, to rodzinie nie grozi natychmiastowa eksmisja na bruk. Nikt nie wyrzuci żony z dziećmi lub męża, który po śmierci matki opiekuje się potomstwem.
Wstąpienie w stosunek najmu
Jest to specyficzne uprawnienie prawne, które przysługuje bliskim zmarłego najemcy mieszkania komunalnego. Nie muszą oni opuszczać mieszkania, ponieważ osoba dorosła, pozostająca w najbliższej relacji ze zmarłym (małżonek/małżonka, rodzic), która zamieszkiwała w mieszkaniu przed śmiercią głównego najemcy ma prawo do wstąpienia w stosunek najmu mieszkania komunalnego w przypadku śmierci głównego najemcy. W ten sposób chronione są prawa rodziny do lokalu mieszkalnego i nie ma zagrożenia bezdomnością.
Osoby mające prawo do wstąpienia w stosunek najmu
Zgodnie z Kodeksem Cywilnym, art.691 prawo do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy mieszkania komunalnego mają następujące osoby: małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka; inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych (dzieci z innego związku), osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, pomimo braku aktu małżeństwa. Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu jest zamieszkiwanie z głównym najemcą w mieszkaniu komunalnym do chwili jego śmierci.
Z mocy prawa
Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa. Nie jest do tego potrzebne postanowienie sądu. Nie ma konieczności zawierania nowej umowy najmu. Potrzebne jest jedynie spełnienie dwóch warunków: wykazanie pokrewieństwa i zamieszkiwanie w tym lokalu w momencie śmierci najemcy. Oznacza to, że dorosłe dzieci najemcy, które mają swoje mieszkania (własnościowe lub lokatorskie) nie mogą wstąpić w stosunek najmu mieszkania komunalnego po zmarłym rodzicu, nawet jeżeli kiedyś mieszkały w mieszkaniu komunalnym ze rodzicem.
Komu nie przysługuje prawo do wstąpienia w stosunek najmu?
Orzeczenie Sądu Najwyższego 21.05.2002 r. (sygn. III CZP 26/02) uznaje, że sformułowanie „pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą” może odnosić się np. do konkubenta, a nie do innych krewnych. Osoby takie jak: wnuk, dziadkowie, bratanica/siostrzenica nie mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy mieszkania lokatorskiego.
Takie prawo mają konkubent/konkubentka, o ile zamieszkiwali w lokalu komunalnym w momencie śmierci głównego najemcy. Jeżeli para rozstała się wcześniej to konkubent ani dzieci konkubenta nie będące potomstwem zmarłego nie mają prawa do wstąpienia w stosunek najmu mieszkania komunalnego.
Śmierć głównego najemcy mieszkania komunalnego nie oznacza, że przechodzi ono do zasobów mieszkalnych gminy. Osoby najbliższe zmarłemu nie zostają na lodzie i mają swoje prawa. Jeżeli umowa najmu była spisana na dwie osoby, to drugi najemca ma pełne prawo do mieszkania.
