Co warto wiedzieć przed budową domu?
Budowa domu jest jedną z największych inwestycji finansowych w życiu człowieka. Niewielu z nas stać na kupno czy budowę nowego domu za gotówkę. Zazwyczaj bierzemy na ten cel kredyt hipoteczny i spłacamy go przez wiele lat.
Przy budowie domu czyha na nas wiele pułapek i formalności. Na co należy zwrócić uwagę przed rozpoczęciem budowy domu? O tym kilka słów poniżej.
Budowa domu – na jakiej działce?
Działka, na której ma powstać dom ma kluczowe znaczenie. Musisz zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który znajduje się w gminie. Zostaje on uchwalany przez radę gminy. W dokumencie tym znajdziesz informacje na temat:
- przeznaczenia działki
- warunków zagospodarowania oraz zabudowy terenu
- rozmieszczenia inwestycji celu publicznego
Dokładna analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest bardzo ważna. Zawarte są w nim takie informacje, jak np. planowane wysypisko śmieci w sąsiedztwie, budowa autostrady. Ponadto, plan zawiera informacje na temat „danych technicznych” Twojego domu (niektóre plany dyktują kolor dachu, jego spadek, wysokość budynku itp.). Działka, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a chcemy na niej wybudować dom – musi posiadać warunki zabudowy. Decyzję w tym przedmiocie wydaje gmina. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi stwierdzenie, że dana inwestycja nie naruszy ładu przestrzennego. W warunkach zabudowy znajdują się informacje na temat wielkości budynku, koloru dachu, nachylenia kątów dachu, koloru elewacji, umiejscowienie na działce itp.
Projekt domu dopasowany do danej działki
W Internecie jest bardzo dużo projektów domów. Wybór jest naprawdę duży. Przed zakupem projektu musimy dokładanie sprawdzić, czy będzie on zgodny z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z warunkami zabudowy. Najlepiej poradzić się w tej kwestii architekta. W internecie możemy sprawdzić ile kosztuje projekt domu. Za dodatkowe zmiany w projekcie (np. zmianę techniki wykonania stropu z żelbetu na Terivę, zmianę ilości kominów) należy dopłacić.
Projekt budowlany składa się z kliku części: opisowej, architektonicznej, konstrukcyjnej, instalacyjnej, energetycznej oraz części ze zgodami na zmiany. Po zakupie projektu domu możemy przystąpić do adaptacji go na naszej działce. Adaptacją projektu zajmuje się architekt z uprawnieniami. Poza projektem, należy mu dostarczyć mapę do celów projektowych, warunki przyłączenia do sieci wodnej, kanalizacyjnej, a także energii i gazu. Na mapie do celów projektowych, architekt nanosi szkic naszego domu. Określa granice działki, układy budynków już istniejących, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania ścieków, doprowadzenia wody. Nanosi w projekcie wszelkie zmiany. Jeżeli jesteś ciekawy, to zobacz ile kosztuje adaptacja projektu. Po adaptacji projektu, można złożyć wniosek o pozwolenie na budowę domu lub zgłoszenie.
Wniosek o pozwolenie na budowę domu czy zgłoszenie?
Wniosek o pozwolenie na budowę domu składamy w wydziale architektury we właściwym starostwie.
Do wniosku załącza się następujące dokumenty:
- decyzję o WZ (warunkach zabudowy), ale jeżeli działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to załączamy wypis
- projekt budowlany w czterech egzemplarzach (jeden zostaje w starostwie, jeden przeznaczony jest do nadzoru budowlanego, dwa pozostałe wracają do inwestora)
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością lub akt notarialny (np. w przypadku nabycia nieruchomości na własność),
- wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich
- posiadane warunki techniczne dostawy mediów
Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę domu musi być złożony na urzędowym formularzu. Decyzję wydaje starosta. Musi się ona uprawomocnić. Decyzja jest ważna przez 3 lata, czyli w ciągu tego czasu należy rozpocząć budowę domu.
Osoby, którym zależy na czasie i chcą szybciej rozpocząć budowę domu, mogą złożyć w starostwie samo zgłoszenie. Dokumenty są wymagane takie same, jak w przypadku pozwolenia na budowę. Różnią się tylko wnioskiem. Zgłoszenie składa się na 30 dni przed rozpoczęciem robót budowlanych. Jeżeli w ciągu tych dni urząd się nie sprzeciwi, inwestor rozpoczyna budowę domu na podstawie tzw. „milczącej zgody”. Pozwolenie na budowę domu jest obowiązkowe w przypadku domów wielorodzinnych, szeregówek i bliźniaków. W przypadku niezłożenia kompletnych dokumentów, urząd wysyła wezwanie do uzupełnienia braków.
Analiza kosztów budowy domu
Analizując koszty budowy domu, należy przyjrzeć się działce. Niektóre tereny należy najpierw wyrównać, nawieźć dodatkową ziemią, wykonać badania geotechniczne. Na terenach podmokłych należy użyć solidniejszych materiałów, wzmocnić fundamenty, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Koszty zależą od techniki wykonania domu. Domy pasywne posiadające nowoczesną technologię, jak np. rekuperatory, pompy cieplne będą zdecydowanie droższe. Wybór materiałów budowlanych decyduje o kosztach inwestycji. Metody murowania przez poszczególne ekipy będą się także różniły ceną.
Bardzo duże znaczenie na koszt budowy ma projekt. Droższe będą domy, posiadające skomplikowany dach (np. czterospadowy z dodatkowymi wypustami będzie zdecydowanie droższy od dwuspadowego bez okien). Jeżeli nie interesują Cię projekty z katalogu, zobacz jak zrobić projekt domu samemu. My jednak polecamy zostawić tą sprawę profesjonalnym biurom architektonicznym.
Fajny artykuł, ale tak naprawdę to tylko kilka rzeczy, jakie musimy wiedzieć przed budową domu. W rzeczywistości jest tego trochę więcej. Generalnie budowa domu to duża inwestycja. Nie tylko pieniędzy, ale także czasu i nerwów. Nigdy nie ma tak, żeby obyło się bez problemów i komplikacji. Do wszystkiego trzeba podchodzić z dystansem. No i tradycyjnie warto mieć trochę większy zasób gotówki, niż zakłada się w początkowych fazach projektowania domu. Zazwyczaj pojawiają się dodatkowe koszty.
Budowa domu to na prawdę duży projekt. Nie tylko architektoniczny, ale także życiowy. Jeszcze jak ktoś ma duży zapas kapitału to pal licho. Gorzej jak ktoś ma wyliczony każdy grosz. My finansowaliśmy budowę domu z kredytu hipotecznego. Mieliśmy dodatkowe oszczędności na wykończenie domu, ale nie przewidzieliśmy, że wydatki będą tak ogromne. Mieliśmy kilka komplikacji po drodze i finalnie cała inwestycja wyszła nas prawie 30% więcej niż zakładaliśmy wstępnie. Także kosztorys, kosztorysem, a życie pokazuje co innego. Nas zaskoczył m.in. koszt stacji uzdatniania wody (mamy wodę ze studni). Mieliśmy pecha i trafiliśmy na słaby odwiert, przez co kilka tysięcy poszło w filtry. Takich pojedynczych rzeczy (dodatkowych wydatków) jest naprawdę mnóstwo.
Jak to się mówi -- pierwszy dom wybuduj dla wroga, drugi dla przyjaciela, trzeci dla siebie. U nas to powiedzenie doskonale się sprawdza. Pierwszy dom adoptowaliśmy po rodzicach 20 lat temu, potem postawiliśmy swoją własną chałupkę, a teraz najchętniej byśmy zrobili coś od początku. Wydaje mi się, że mamy już wystarczający bagaż doświadczeń. Wiele rozwiązań, które fajnie wyglądają na papierze -- nie sprawdza się w codziennym użytkowaniu.
Budowa domu to drugi etat. Wiecznie coś trzeba załatwiać, gdzieś jechać, załatwiać papiery w urzędach, stempelki, podpisy, druki. Gdybym nie miał własnej firmy to nie wiem jak bym to ogarnął. W praktyce wyglądało to tak, że pracowałem popołudniami i wieczorami. Do tego jeszcze żona w ciąży i małe dziecko. To naprawdę ciężki orzech do zgryzienia. Nie wiem jak bym sobie poradził bez zaufanego kierownika budowy. Moim zdaniem to kluczowa funkcja przy budowie domu. To kierownik zgrywa ekipę, pilnuje terminów, doradza materiały i trzyma wszystko w ryzach.
Jest wiele rzeczy, które mogą nas zaskoczyć podczas budowy domu. Nieważne jak mocno byśmy się przygotowywali -- zawsze coś pójdzie nie po naszej myśli. W naszym przypadku schody zaczęły się od samego początku. Na pierwszy ogień poszedł projekt domu, a raczej jego adaptacja. Spędziliśmy setki godzin wertując projekty w internecie, szukając idealnego domu (jak pierwotnie sądziliśmy) dostosowanego do naszej działki. A tu co? Klapa po całości. Architekt adaptujący zaczął wprowadzać konieczne zmiany, zabronił przesuwania belek konstrukcyjnych i wyszły nici z naszych zmian lokatorskich.